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複数組の内見あり！

それでは、いよいよ内見です。

当日の持ち物は以下。ローン仮審査はSMBCと楽天のものを持っていきました。

売り仲介のみの内見となり、緊張します。

Yocchi

よろしくお願いします。

仲介担当

本日は６組内見がありまして、時間が限られて申し訳ありません。

なんと！！！！！

なかなかの盛況です。

比較的築浅の部屋に入ると、すごく綺麗に使われている様子で部屋の状態は問題なし。しかし、やはり事前に間取りを見て思っていた通り、やや手狭な感じがありました。

夫

どう？いいけど、やっぱ、ちょっと狭いかな・・・

妻

いいんじゃない！？

夫

お、、、マジ！？

前回、新築マンションで似たような間取りでもう少し広い部屋はあまり気に入らなかった妻ですが、ここは気に入ったようです。立地が前回よりよかったのがあるのですが、売主さんの奥様と出身地が同じで、ここで運命めいたものを感じたのが前向きになれたポイントのようでした。

大きな買い物ですが、小さなポイントが重要だと感じました。

仲介担当

それでは残りのお客様の内見が終わりましたら、改めてお話を伺います

現金買いがいる！？

一旦、仲介担当者と分けれて、夫婦で話し合います。

妻

買っていいと思うよ

夫

そうだな・・・狭くていいと思っていたけれど、ここにきて広さが気になってきたんだけど、まぁ買ってもいいのかな・・・

いざ買付申込を入れるとなると、緊張します。買わない方がいい理由を探し始めます。でかい買い物を目の前にして、決断から逃れたいと思い始めるのです。

夕方になり全ての内見が終わり、再び担当者と合流します。

仲介担当

いかがでしょうか？

Yocchi

か・・・買いたいと思います。さ、さ、指値を入れることも考えていますが

仲介担当

結果的にYocchi様を含めて３組からの買い付け注文が入りました。１組は現金満額ですので、指値をしても・・・。それから、正直、現金買いの方がいますと、ローンで買われる方は残念ながら、厳しいです。

なんと！自分たちを含めて３組の買い付け注文が入っています。で、現金買いがいます。

ローンで買う人より、現金買いが圧倒的に有利です。

大多数のローンで買う人は、通常、ローンの事前審査を通した後に内見する訳ですが、契約後、ローン本審査で落ちて契約不成立、買いたくても買えなかったってことは大いにあり得るのです。そうなってしまったら、振出に戻ってしまうので、売主さんにとっては百害あって一利なし。確実に契約が成立する現金買いの方が、売主さんにとっては断然よい訳です。

でも、ここで気軽になれました。

現金買いがいるなら、結局買えない。今回は、買い付け注文を出す、という経験を積むだけ・・・そう思うと、極めて楽な気持ちで買付証明書を書くことができました。

元々お願いしていた買い主仲介さん経由で、改めて別の物件を買えばいいのです。そうした方が自分たちも気分がいいです。ちょっと嫌な気持ちだった両手仲介がなくなります。

Yocchi

じゃ、満額で、買付証明書を出しまーす！

仲介担当

承知しました。

買付が通ってしまう！

何千万円という過去に経験のない高いモノに対して、購入意思を示し、疲れがどっと出ます。

深く深呼吸し、結果を待ちます。結果は数十分後に出るようです。

今日内見して申し込んだ３組は全て同列で、この中で一番手、二番手、三番手は存在しないとのことでした。３組の中から、売主さんが売りたい相手を決めます。

電話がなります。

仲介担当

Yocchiさんの買付が通りました。

Yocchi

え！え！　現金一括買いの人が買うんじゃないの？

さすがに、現金買いに勝つなんてないだろう、次の内見はどうしよう、いつ決められるかな・・・と思い始めていたところでしたが・・・

なんと！！！

現金一括買いに勝ってしまいました！！！

正直、めっちゃめちゃ、ラッキーなことなんですが、広さや買い仲介から買えなかったことが、やや納得いかないところもあり、戸惑いとともに、諸手を挙げて喜べませんでした・・・。なんて贅沢な・・・喜べって！！！

それにしても、何が勝因だったのでしょうか？

続く。

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両手仲介に対する不安

なんと、自分たちサイド（買い仲介）から連絡すると内見NGでしたが、直接売り仲介に連絡すると内見OKのお返事がきました。

こ、これは、いわゆる囲い込み！？

囲い込みで、両手仲介ということでしょうか・・・。

正直不動産を読んでいて、このやり方は、いい印象がありませんでした。

利益相反じゃないのか～（怒）！！！

得のするのは不動産会社だけ！

ということもあって、一般仲介を標榜していたマンションカウンターさんに相談に行った訳だったのですが・・・。内見を断られてしまっては埒があきません。

結局、内見することに

Yocchi

売り仲介に直接連絡したら内見OKでした。

仲介担当

そうでしたか・・・

Yocchi

自分らとしては、そちらお願いしたかったのですが・・・

買い仲介としては、売り仲介に直接いかれたのでは手数料ゼロ円です（今回、相談料は既に払っていますが）。

何も拘束するものはないので個人の自由とはいえ、仲介業者からしたら、そりゃないですよね。よくあることなんでしょうけれども。

こちら客としても、たくさん仕事をしていただいて、ここにきて直接売り仲介にいくのは、めちゃめちゃ裏切った感があって心苦しかったです。

そして、味方になってくれる仲介さんがいないということで、何だか騙されるんじゃないかという不安もよぎります。

とは言っても、内見することにしました・・・・まだ買えると決まった訳ではありませんしね。

仲介担当

では、内見されたご感想を後でお聞かせください。

Yocchi

申し訳ないです・・・

いざ、物件へ

売り仲介さんに日程を調整してもらいます。

なるべく早い日程を希望しましたが、売主さんの都合と複数問い合わせがあるようで、約１週間後の日曜日に内見することになりました。

またまた家族４人での訪問。マンションのエントランスで先方の仲介担当者と落ち合います。

自分たちの買い仲介担当者はいません。心細いですね・・・。

Yocchi

お待ちしておりました。

SUUMOで担当者の顔写真は確認していましたが、イケメン不動産屋さん☆

こういうのが騙しにかかってくるんやろ〜。

正直不動産を読んでいて、警戒感が高まっていました。

続く。

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住宅ローンをどう選ぶか？固定？変動？

住宅ローン・・・何も考えていなかった orz

ざーーーっと、調べてみますと、固定金利 vs 変動金利の話題がよく出る話題のようですね。

今のところ、なんとなく、固定金利が安心かな～と思っていました。

とりあず、ネットの記事やYoutubeでどういう住宅ローンがよいのか、手当たり次第視聴します。YoutubeはFP関根さん、おおた社長さん、モゲチェックチャンネル、千日太郎さん、あたりをよく見ました。

変動金利か固定金利か、けっこう宗派対立みたいなところがありますよね。。。

「変動？アホちゃうか？上がったらどないすんねん！固定一択やろ！」みたいな激しい記事や動画もけっこう見たのですが、あまり心に残らなかったというか、論理が飛躍していたり小馬鹿にしたりした感じのものが多く、宗派的にはどっちかって言うと変動になった感じですね。

歴史的低金利だからこそ固定！という考えもあれば、歴史的低金利だからこそ変動（で早く元本を減らす）！という考えもあります。

いずれ上がる（上がってまた下がることもあるはずなんでしょうが・・・それを想定した記事や動画は見かけないですね）ことには同意なんですが、問題は、どこまで上がるか、現在の固定金利と比べて損か、得か、だと思います（損得勘定でしかない（^ ^;）。

上記の住まいと投資ちゃんねるさんが想定されている2%ポイント上昇がいきなりきたら、なかなか厳しそうではあります。

これに限らず、金利上昇のシミュレーションは、いろいろなパターンで動画や記事になって転がっています。いろいろ見ましたが、変動金利で負けない感じがしました（というか、固定派の方の記事や動画で金利上昇シミュレーションをみたことがない・・・現実感ない感じになりそうかな？　あれば教えてください！）。いずれにせよ、繰上返済の必要に備えて、貯金は頑張っておいた方がいい気がしますね！

＊結局、FP関根さんやおおた社長さんが動画でシミュレーションしてくらいの上昇（5～10年後以降に0.5パーセントづつ上昇）は想定しておくことにしました（細かい計算はライフプランの回で後ほど！）。

もし、フラット35の固定金利が1%を切っていたような時代でしたら、変動金利との差がかなり少ないので固定金利を選択していたかもしれません、やはり安心感もありますし。

当時（現在も）、団信も同レベルにすると、1%以上の差！

5,000万円の物件でしたら、1,000万円程度の差になります。

安心！資金計画を立てやすい！といったメリットがあるとは言え、最終的に1,000万円損する可能性もある訳で、、、私たちにとって1,000万円はデカ過ぎです。また、ローン実行まで固定金利の金利が変わるので、固定金利上昇局面の中、より高い金利で固定される可能性もあり、これも固定金利を選びにくい理由となりました。

徐々の金利が上がったとしても、数百万円？　保険料と考えても、なかなかの金額です。もちろん、早めに金利が上がって固定金利が最終的に勝つってこともあるでしょう。

Yocchi

どっちにしろ、まだ分からない未来予想

江戸時代、明治時代、戦前、戦中の住宅ローン金利

とはいえ、変動金利を支持する記事や動画は、何かのプロモーションで裏があるかもしれません。

金利上昇シミュレーションも大甘かもしれません。具体的にシミュレーションしていたとは言え、「バブルみたいな金利にすぐ戻るなんて、あり得なくね？」てな感じで言っていたり、、、感覚的なところがない訳でもないですしね。

とりあえず、歴史的に住宅ローン金利がどう動いていたのか、チェックしておきたいと思いました。

経済学も金融も何も、どこかで勉強したこともなく仕事でも関わっておらず、ズブの素人のチェックなので、引用の仕方から何からいろいろ間違っているかもしれませんので、そのへんは何卒ご了解ください（おかしな点は是非ご指摘ください！！！）。

現代経済史は、全て黒木亮さんの小説とハゲタカシリーズからのみの知識です（笑）

Yocchi

めちゃ面白かったです！

で、まず、民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）を調べてみます。

バブル期の高金利って、言うて数年だけなんですね。1987年あたりはプラザ合意後円高不況やブラックマンデーやらの影響でしょうか・・・？

で、今の住宅ローン制度って、そんなに古くからある訳ではなく、グラフもバブルあたりから始まるものしか見つかりませんでした。

ということで、住宅ローンの金利ではなくなってしまうのですが（残念！！！）、もっと古い歴史もチェックしておきたいので、普通の金利の浮き沈みということになりますが、参考までに調べてみます。

日本銀行の統計データで、基準割引率および基準貸付利率（従来「公定歩合」として掲載されていたもの）の推移を1882年から現在まで、140年分調べることができました。

データを抽出してグラフをつくってみます。

戦時中は低金利だったんだ（現在からみれば高いけれど）！

歴史の授業でどんな金利だったか全く習っていません。今更ながら、このあたりの歴史を深く学びたいと思いました。

ちなみに、1882年以前の江戸時代～明治時代初期についても調べてみました。素人なので何が参考になるのか、何を探せばいいのかも分からないのですが、国土交通政策研究所 第176回政策課題勉強会 「近世・近代都市の土地市場分析 ―江戸・東京の不動産経営史―」 は参考になりそうに思えました。

ざっくり、江戸時代後半～明治時代前期にかけての利子率は、

てな具合のようです。

具体的な一例を挙げると、

「家守請状」…町屋敷の地代店賃から利息の返済を明記，7.5両（年利7.5％）

国土交通政策研究所 第176回政策課題勉強会 「近世・近代都市の土地市場分析 ―江戸・東京の不動産経営史―」

といった記載があります。

と、ここまで見てきて、面白そうであるものの、何か直接的に役立つ話ではないですが、まぁ、現在は江戸時代から考えても歴史的にかなり低い貸付利率となっている状況は理解できました。

江戸末期、不動産収益率は2%という記載もありますが、現在より悪そうですね。まぁ、似通った状況といえば似通った状況なのかもしれません。
素人考えですが、歴史的には、開国のような大きなインパクトがない限り、低利率の長期的なトレンドはなかなか変わらないと言えるのかもしれません。

ふむふむ。

世界各国の住宅ローン事情

じゃあ、世界的に見たら日本の住宅ローンってどうなの？

なんとなく、このあたりもチェックしておく必要があるように思えました。

Zabai（2017）によると、世界各国の住宅ローンは、変動金利が主体な国もあれば、固定金利が主体な国もあって様々なようです。この2017年の論文によれば、日本の住宅ローン金利は変動、固定が偏在した国になっていますね。2022年時点では変動が主流になっていると言えるかもしれません。

また、OECDレポート Mortgage finance across OECD countries Figure 6. Key mortgage characteristicsをみると、ポーランドやら北欧は変動金利の利用割合がめちゃめちゃ高いですね！100%に近い！　住宅ローン金利の具体的な数値は、the Global Economy.com等で確認できます（このサイトでJPNが見当たりませんが・・・）。やはり日本は低いですね、、、フィンランドも低い（フィンランドは他のローン利率も低い模様です）！　フィンランドは0.84%の住宅ローン金利（2022.7.31時点）！　世界各国で住宅政策はいろいろ違うと思いますし（例：フィンランド政府の住宅補助）、返済比率等も違うと思いますので、もちろん一緒くたにはできないのですが、北欧等、日本に近いところもあれば、めちゃめちゃ利率が高いところもあって様々ですね。

と、ここまで日本の住宅ローン金利の歴史と世界各国の状況を調べてみて、てか、、、あまり役に立つ情報でないことに気づきます（笑）

他の国の人たちも変動金利を選んでいる！ってことを確認して安心感を得たかっただけでしたね。なんと周りに流されやすい・・・

すみません。冗長な展開でした。まぁ、住宅ローンの教養、豆知識としてはいいかもしれません。

で、どの銀行の住宅ローンにするか？

前述の通り、変動金利の方が有利そうだったので、住宅ローンは変動金利で考えていくことにしました。

住宅ローンは、利息部分に加えて、手数料や保証料等の初期費用がなかなか高いです！

団体信用生命保険も考慮しなければいけないポイントですが、とりあえず、初期費用を含めてコストがどうなのか、考えてみます。

初期費用の安い楽天銀行とauじぶん銀行とでコストを比較してみます（金利は当時のもの）。

5,000万円の物件で、トータル支払い額はどっちがお得か？　楽天銀行は手数料33万円、auじぶん銀行は物件価格の2.2%、110万円になります。

前半は手数料の安さで楽天銀行が圧倒的に有利！ローン実行から数年は楽天銀行が断然お得です。

約20年後、239回目で逆転！auじぶん銀行の方がお得という判定に！

35年まで支払うと、auじぶん銀行の方が楽天銀行より約58万円得です。

こんな計算をしたのは、転勤族なので短期間で手放さざるを得ない可能性を見込んでのことです。またアラフォーで退職金も見込んだ資金計画を考えていまして、そうすると20年後くらいに一気に繰上返済する場合もあるかな、と考えたからです。

ということで、楽天銀行を第一候補に住宅ローンを検討していきます。

＊ちなみに、連帯債務で住宅ローン控除をマックスにすることが未検討だったこと、基準金利からの優遇幅が大きい方が金利変動しにくそうに思えたこと、SBI銀行の団信がすごくよくなったときに再検討しなかったことあたりで、楽天銀行単独ローンの選択をちょっと後悔します。長くなるので、後程、話をまとめたいと思います。

で、楽天銀行って、実際利用されているのか。気になり出しました。

所謂マンクラ界隈の方々で、何名か楽天銀行を選んだって言っている人を見つけられたのですが、それほど見つけられないですね・・・まぁ、そのあたりを明らかにする方はあまりいなさそうですよね。

Yocchi

住宅ローンで、なんか迷走しちゃっている！

住宅ローンについては、マンション選び以上に時間を使いました。そしてまだ、たまにはヤキモキして考えてしまいます。

マンション選びよりは楽しくなく、ただただ疲れます。

続く。

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