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住宅ローン金利高騰！

お久しぶりです！

2024年最初で最後の投稿となってしまいました（涙）

そして、気づいたらすっかり住宅ローン金利が上昇してしまいました。

住宅ローンについては、過去にけっこう研究していたつもりでした。

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しかーーーし、金利上昇報道の数々にいちいち狼狽えてしまいます（笑）

借換するべきか？

いずれにしても金利上昇は折り込み済みでしたが、ライフプランを作成したときよりも早く金利上昇しています。

少しシミュレーションしてみました。2022年1月から楽天銀行で借入5,000万円の想定です。

少し想定が甘めかもしれませんが、来年には優遇金利適用後1%に達し、その後5年毎に0.25%の金利上昇を見込んでみました。利息が1,346万円ですか、多いですね。

では借換した場合はどうでしょうか？

60ヶ月（５年）経過ののち借換とすると、残債約4,400万円で借換費用は約130万円弱といったところでしょうか。想定金利は楽天銀行より0.2%低いものとしてみました（現時点ではもっと差がありますが、他ネット銀行との差は0.2%弱程度が多かったと思うので（楽天0.52%、他0.38%等）、いずれはその程度の差になるだろうと仮定してみました）。

この想定ですと、35年ローン完済時に542,808円お得になることが判明しました。

借換費用約130万円が発生しますので、借換してすぐ住み替えてしまったら逆に借換損になります。

借換得にプラ転するのは、2053年12月になります。約30年先です・・・めちゃめちゃ先ですね。

30年のうちに住み替えるのでは？

ちょっと楽天銀行に甘めな設定だったかもしれませんが、ありそうな感じな気もしています。

2053年までには住み替えているかな？？？

ということであれば、借換はしない方がよさそうです。

でもexcelの計算式が間違っているかもしれません。５年毎に金利を変更する設定のエクセルがみつからなかったので、Chat GPTさんに聞いて作成してみました。間違えがあればご指摘ください！

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引き渡し直前にバタバタする

転勤辞令（前話）を受けてバタバタしているところ、金銭消費貸借契約書、重要事項確認書、振込依頼書等が銀行から送られてきました。

契約書に連帯債務者の記名欄がありました。ここで気付きます。妻が働き始めた後、ペアローンや連帯債務の可能性って考えなかったな・・・ってガチで再検討しておけばよかったと後悔します（参照：マンション購入記 第16話 -引渡編- 後悔）。

しかし、時すでに遅し、です。

とりあえず、決裁日（住宅ローン融資実行日）を少し前に１日ずらしていたのですが、連絡しておらず旧決裁日が印字されて郵送されてきたので、修正した決裁日で送付してもらうように連絡します（すぐに連絡しないといけませんね・・・銀行さん、すみませんでした）。

そして書類の再到着。仲介業者さんから振込先を教えてもらって、振込依頼書に振込先、金額を記入。契約書にサインして実印を押印、印鑑証明書を添付等して返送します。

それから銀行指定の司法書士事務所に連絡をとって、司法書士事務手数料や登記代の見積書を待ち、書類を書きに司法書士事務所まで出向くことになります。

それから火災保険の中身（金額）の設定。あと、引き渡し前の最終確認のため、また物件を見に行きます。

住宅ローン実行日１ヶ月前に、これです。契約後はしばらく何もやることがなかったのに、急にバタバタです。しかも、何日か平日を潰して対応しなければなりません。仕事の繁忙日は避けたいところですね・・・仕事のやりくりが大変でした。

火災保険

銀行にローン契約書を提出して正式な物件情報が連携された後、火災保険会社から見積書が届きます（銀行指定の火災保険会社以外も考えましたが、他社とそんなに大差なさそうということで、手続きが少し楽になる銀行指定の火災保険にすることにしました）。

建物に対する保険金額、家財に対する保険金額、地震保険をつけるか、水災保険をつけるかどうか、このあたりを決めることになります。

Yocchi

見積書が届くまで全く予習しておらず、早めに勉強しておけばよかったです。
補償内容が我が家にマッチしているのか、全く分からず・・・

最初に思ったことが、分譲マンションの保険金額ってこんなに低いの？ということです（保険料でなく）。

FP関根さんが概要を説明されています。

専有部分のみに係るので、物件価格に比べると保険額はだいぶ低くなりますね。

それから、そもそも、保険会社が決める範囲でしか、建物の保険金額を決められませんでした。自分で上げようにも下げようにも限界がありました。

結局、固定資産台帳も確認して、当初見積額から少しだけ調整するに留めました。

家財保険は、一般的なアラフォー４人家族の保険金額をみると、思ったよりも高いなーというのが感想でして、それよりはだいぶ低く設定しました。災害に見舞われて、この程度あれば一式揃えられる程度の金額ですね。そんなに家具がないし、家財を100%復活させなくてもいいかな、と思ったからですね。

それから、地震保険は、火災保険の保険金額の半額まで保険金額を設定できるのですが、見積書でそうなっていましたし、ここはその通りに火災保険の半額を設定しました。

水災保険は、火災保険会社のデフォルトで2F以上のマンションには見積に入れないそうでしたし、確かに必要なさそうなので、なしとしました。

また、個人賠償保障の特約は、自転車の事故とか、けっこう使えそうで付けました。コストパフォーマンスもよさそうです。前述のFP関根さんも別の動画で薦められていましたね。

司法書士事務所で抵当権設定契約書等を作成

火災保険の設定をして、引き渡し前の物件最終確認（売主さんの引っ越し作業が進んでいる・・・）。それから、抵当権設定契約書等の書類作成のため、司法書士事務所に行きます。

司法書士事務所に持っていく書類もけっこう多いです。賃貸借契約書（現居）、印鑑証明書、実印、現居住民票、本人確認書類（運転免許証）、それから社宅だったので社宅証明書（こんなもの我が社は出していない！と言われ、社宅が決まったときの通知書のようなものを持っていきました）。ちなみに、マンションを買ったことを会社に知られたら転勤になると恐れていたので（結局、会社に何も言っていないのに転勤になりましたが（笑）：参照 マンション購入記 第17話）、会社の書類を担当部署に確認するのが一番嫌でした。

やたら、司法書士事務所でハンコを押しましたね・・・どんな書類に押していたのか、今はっきりと思い出せないのですが、、、そこはプロなので、完璧に必要な書類は準備してくれていたようでした。多分、ここは言われた通りにすればいいだけ・・・のはず！

記憶にある限りでは、文面を読む限りやたら責任を負わされているようで、いい気分はしませんでしたね（笑）。まぁ、住宅ローンでマンションを買うということは、そういうことです。ちゃんと、返済しましょう！

ローン融資実行

そしてようやくローン融資実行日！決裁日です。

仲介業者さんの店舗に、買主、売主、司法書士、仲介業者一同が揃います。

司法書士が書類を確認して、銀行に連絡します。

で、融資実行！

スマホで自分の口座をすぐに確認します（便利ですね）。

しゃーーーーー！！！

一瞬だけど、しゃーーーーー！！！

すごい金額になったわ！！！・・・・・・・一瞬ね。

まぁ、話には聞いていましたけど、本当に自分の口座に物件価格（事務手数料を引いて）まるまる振り込まれます。

すっごい！（語彙）

当然、事前に送付していた振込依頼書の通り、瞬く間に売主さんや仲介業者さんの口座に振り込まれていきます。

その後、その場でスマホから司法書士事務所へ料金を振り込みます。

振込先をまとめると・・・

↑①～③は、振込依頼書を銀行に出していたので、融資実行後、一瞬で振り込まれ、④は手動でやりました。

契約書の段階で分かっていましたが、売主さんの残ローン分が少なくて、少なくて・・・そのくらいになれば、気楽だろうになぁ、と内心思いながら、スマホに表示される自分の口座履歴を眺めていました。

Yocchi

うらやま！こっちは、まだまだローンがもりもり！
でも夢ももりもりだぜぇ！

そして、いよいよ鍵を売主さんからいただきます。

その足で、物件に向かって何もない部屋で一人余韻に浸ります。

そして、これから長い長いローン旅。

ですが、不思議と、奨学金の返済が始まったときよりも気持ちがよいです。なぜでしょう？　返済が楽しみにさえ思えます。

いずれにしましても、多くの方のお陰で無事にここまで辿り着けたと思います！皆様に感謝です！ありがとうございました！

それにしても、マンション購入記を書き始めてみたら思った以上に長くなってしまいましたので、次は、簡潔に少し振り返ってみたいと思います。

続く。

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住宅ローンをどう選ぶか？固定？変動？

住宅ローン・・・何も考えていなかった orz

ざーーーっと、調べてみますと、固定金利 vs 変動金利の話題がよく出る話題のようですね。

今のところ、なんとなく、固定金利が安心かな～と思っていました。

とりあず、ネットの記事やYoutubeでどういう住宅ローンがよいのか、手当たり次第視聴します。YoutubeはFP関根さん、おおた社長さん、モゲチェックチャンネル、千日太郎さん、あたりをよく見ました。

変動金利か固定金利か、けっこう宗派対立みたいなところがありますよね。。。

「変動？アホちゃうか？上がったらどないすんねん！固定一択やろ！」みたいな激しい記事や動画もけっこう見たのですが、あまり心に残らなかったというか、論理が飛躍していたり小馬鹿にしたりした感じのものが多く、宗派的にはどっちかって言うと変動になった感じですね。

歴史的低金利だからこそ固定！という考えもあれば、歴史的低金利だからこそ変動（で早く元本を減らす）！という考えもあります。

いずれ上がる（上がってまた下がることもあるはずなんでしょうが・・・それを想定した記事や動画は見かけないですね）ことには同意なんですが、問題は、どこまで上がるか、現在の固定金利と比べて損か、得か、だと思います（損得勘定でしかない（^ ^;）。

上記の住まいと投資ちゃんねるさんが想定されている2%ポイント上昇がいきなりきたら、なかなか厳しそうではあります。

これに限らず、金利上昇のシミュレーションは、いろいろなパターンで動画や記事になって転がっています。いろいろ見ましたが、変動金利で負けない感じがしました（というか、固定派の方の記事や動画で金利上昇シミュレーションをみたことがない・・・現実感ない感じになりそうかな？　あれば教えてください！）。いずれにせよ、繰上返済の必要に備えて、貯金は頑張っておいた方がいい気がしますね！

＊結局、FP関根さんやおおた社長さんが動画でシミュレーションしてくらいの上昇（5～10年後以降に0.5パーセントづつ上昇）は想定しておくことにしました（細かい計算はライフプランの回で後ほど！）。

もし、フラット35の固定金利が1%を切っていたような時代でしたら、変動金利との差がかなり少ないので固定金利を選択していたかもしれません、やはり安心感もありますし。

当時（現在も）、団信も同レベルにすると、1%以上の差！

5,000万円の物件でしたら、1,000万円程度の差になります。

安心！資金計画を立てやすい！といったメリットがあるとは言え、最終的に1,000万円損する可能性もある訳で、、、私たちにとって1,000万円はデカ過ぎです。また、ローン実行まで固定金利の金利が変わるので、固定金利上昇局面の中、より高い金利で固定される可能性もあり、これも固定金利を選びにくい理由となりました。

徐々の金利が上がったとしても、数百万円？　保険料と考えても、なかなかの金額です。もちろん、早めに金利が上がって固定金利が最終的に勝つってこともあるでしょう。

Yocchi

どっちにしろ、まだ分からない未来予想

江戸時代、明治時代、戦前、戦中の住宅ローン金利

とはいえ、変動金利を支持する記事や動画は、何かのプロモーションで裏があるかもしれません。

金利上昇シミュレーションも大甘かもしれません。具体的にシミュレーションしていたとは言え、「バブルみたいな金利にすぐ戻るなんて、あり得なくね？」てな感じで言っていたり、、、感覚的なところがない訳でもないですしね。

とりあえず、歴史的に住宅ローン金利がどう動いていたのか、チェックしておきたいと思いました。

経済学も金融も何も、どこかで勉強したこともなく仕事でも関わっておらず、ズブの素人のチェックなので、引用の仕方から何からいろいろ間違っているかもしれませんので、そのへんは何卒ご了解ください（おかしな点は是非ご指摘ください！！！）。

現代経済史は、全て黒木亮さんの小説とハゲタカシリーズからのみの知識です（笑）

Yocchi

めちゃ面白かったです！

で、まず、民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）を調べてみます。

バブル期の高金利って、言うて数年だけなんですね。1987年あたりはプラザ合意後円高不況やブラックマンデーやらの影響でしょうか・・・？

で、今の住宅ローン制度って、そんなに古くからある訳ではなく、グラフもバブルあたりから始まるものしか見つかりませんでした。

ということで、住宅ローンの金利ではなくなってしまうのですが（残念！！！）、もっと古い歴史もチェックしておきたいので、普通の金利の浮き沈みということになりますが、参考までに調べてみます。

日本銀行の統計データで、基準割引率および基準貸付利率（従来「公定歩合」として掲載されていたもの）の推移を1882年から現在まで、140年分調べることができました。

データを抽出してグラフをつくってみます。

戦時中は低金利だったんだ（現在からみれば高いけれど）！

歴史の授業でどんな金利だったか全く習っていません。今更ながら、このあたりの歴史を深く学びたいと思いました。

ちなみに、1882年以前の江戸時代～明治時代初期についても調べてみました。素人なので何が参考になるのか、何を探せばいいのかも分からないのですが、国土交通政策研究所 第176回政策課題勉強会 「近世・近代都市の土地市場分析 ―江戸・東京の不動産経営史―」 は参考になりそうに思えました。

ざっくり、江戸時代後半～明治時代前期にかけての利子率は、

てな具合のようです。

具体的な一例を挙げると、

「家守請状」…町屋敷の地代店賃から利息の返済を明記，7.5両（年利7.5％）

国土交通政策研究所 第176回政策課題勉強会 「近世・近代都市の土地市場分析 ―江戸・東京の不動産経営史―」

といった記載があります。

と、ここまで見てきて、面白そうであるものの、何か直接的に役立つ話ではないですが、まぁ、現在は江戸時代から考えても歴史的にかなり低い貸付利率となっている状況は理解できました。

江戸末期、不動産収益率は2%という記載もありますが、現在より悪そうですね。まぁ、似通った状況といえば似通った状況なのかもしれません。
素人考えですが、歴史的には、開国のような大きなインパクトがない限り、低利率の長期的なトレンドはなかなか変わらないと言えるのかもしれません。

ふむふむ。

世界各国の住宅ローン事情

じゃあ、世界的に見たら日本の住宅ローンってどうなの？

なんとなく、このあたりもチェックしておく必要があるように思えました。

Zabai（2017）によると、世界各国の住宅ローンは、変動金利が主体な国もあれば、固定金利が主体な国もあって様々なようです。この2017年の論文によれば、日本の住宅ローン金利は変動、固定が偏在した国になっていますね。2022年時点では変動が主流になっていると言えるかもしれません。

また、OECDレポート Mortgage finance across OECD countries Figure 6. Key mortgage characteristicsをみると、ポーランドやら北欧は変動金利の利用割合がめちゃめちゃ高いですね！100%に近い！　住宅ローン金利の具体的な数値は、the Global Economy.com等で確認できます（このサイトでJPNが見当たりませんが・・・）。やはり日本は低いですね、、、フィンランドも低い（フィンランドは他のローン利率も低い模様です）！　フィンランドは0.84%の住宅ローン金利（2022.7.31時点）！　世界各国で住宅政策はいろいろ違うと思いますし（例：フィンランド政府の住宅補助）、返済比率等も違うと思いますので、もちろん一緒くたにはできないのですが、北欧等、日本に近いところもあれば、めちゃめちゃ利率が高いところもあって様々ですね。

と、ここまで日本の住宅ローン金利の歴史と世界各国の状況を調べてみて、てか、、、あまり役に立つ情報でないことに気づきます（笑）

他の国の人たちも変動金利を選んでいる！ってことを確認して安心感を得たかっただけでしたね。なんと周りに流されやすい・・・

すみません。冗長な展開でした。まぁ、住宅ローンの教養、豆知識としてはいいかもしれません。

で、どの銀行の住宅ローンにするか？

前述の通り、変動金利の方が有利そうだったので、住宅ローンは変動金利で考えていくことにしました。

住宅ローンは、利息部分に加えて、手数料や保証料等の初期費用がなかなか高いです！

団体信用生命保険も考慮しなければいけないポイントですが、とりあえず、初期費用を含めてコストがどうなのか、考えてみます。

初期費用の安い楽天銀行とauじぶん銀行とでコストを比較してみます（金利は当時のもの）。

5,000万円の物件で、トータル支払い額はどっちがお得か？　楽天銀行は手数料33万円、auじぶん銀行は物件価格の2.2%、110万円になります。

前半は手数料の安さで楽天銀行が圧倒的に有利！ローン実行から数年は楽天銀行が断然お得です。

約20年後、239回目で逆転！auじぶん銀行の方がお得という判定に！

35年まで支払うと、auじぶん銀行の方が楽天銀行より約58万円得です。

こんな計算をしたのは、転勤族なので短期間で手放さざるを得ない可能性を見込んでのことです。またアラフォーで退職金も見込んだ資金計画を考えていまして、そうすると20年後くらいに一気に繰上返済する場合もあるかな、と考えたからです。

ということで、楽天銀行を第一候補に住宅ローンを検討していきます。

＊ちなみに、連帯債務で住宅ローン控除をマックスにすることが未検討だったこと、基準金利からの優遇幅が大きい方が金利変動しにくそうに思えたこと、SBI銀行の団信がすごくよくなったときに再検討しなかったことあたりで、楽天銀行単独ローンの選択をちょっと後悔します。長くなるので、後程、話をまとめたいと思います。

で、楽天銀行って、実際利用されているのか。気になり出しました。

所謂マンクラ界隈の方々で、何名か楽天銀行を選んだって言っている人を見つけられたのですが、それほど見つけられないですね・・・まぁ、そのあたりを明らかにする方はあまりいなさそうですよね。

Yocchi

住宅ローンで、なんか迷走しちゃっている！

住宅ローンについては、マンション選び以上に時間を使いました。そしてまだ、たまにはヤキモキして考えてしまいます。

マンション選びよりは楽しくなく、ただただ疲れます。

続く。

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