本論考は、「都心タワマンが栄華を誇る一方で、郊外マンションに“次の夢”は残されているのか」という問いを手がかりに、郊外マンションは本当に“オワコン”なのかを考える試みである。前回は、この問いに向き合うにはまず歴史的な文脈を押さえる必要があると考え、東京とその周辺がどのように人々に住まわれ、住宅供給や人口移動の変化を通じて現在の都市構造が形づくられてきたのかを整理し、議論の出発点とした。今回はその続きとして、戦後に東京圏がどのように拡大し、どんな住居・通勤構造が「都心優位」を支えてきたのかにスポットライトを当てながら、話を進めていきたい。

LDK誕生

間取りは「支配」し、タワマンは「生存戦略」となる

1. 「nLDK」というシステムによる生活の分断

少し話題はズレるが、ここで間取りの話をしておこう。私たちが当たり前だと思っている「nLDK」という形式。実はこれ、20世紀後半に定着した比較的新しい概念だ。 空間構造をグラフ理論で分析すると、興味深い変化が見えてくる。かつての日本の住宅は、部屋と部屋が繋がり合う「リング型（回遊構造）」だった。襖を開ければ空間が繋がり、寝室が客間にもなる。そこには機能の固定化を拒む「柔軟な豊かさ」があった。

しかし現代のマンションは違う。玄関から廊下が伸び、各個室へ分岐する「ツリー型（枝分かれ構造）」が支配的だ。 これは、いわゆる「PP分離（パブリック／プライベート分離）」と呼ばれる形式である。リビング（公）と寝室（私）を明確に切り離すこの設計は、プライバシーを確保する一方で、家族のあり方を「個の集合体」へと変質させた。「分ける」設計の中で、それでもリビングに集まろうとする現代家族のねじれ。間取り図には、私たちの葛藤が刻印されている。

2. 「外国人が買い占めている」という嘘

次に、タワマンを巡る最大の誤解を解こう。「東京のタワマンは中国人が買い漁っている」——そんな言説をよく耳にするが、データは残酷なまでにそれを否定する。 湾岸エリアの調査によれば、外国人購入者はわずか約4％。では誰が買っているのか？ 約30％を占めるのは「パワーカップル」だ[27]。

ここで重要なのは、彼らが単なるDINKS（子なし共働き）ではないという点だ。実態は、DEWKS^*（Double Employed With Kids＝子育て共働き）が過半数を占める「パワーファミリー」なのである。

*一方、DEWKSはDINKSよりも圧倒的に多いが、３世代等の世帯とともに減少傾向ではある（図）。

彼らの一部は30代で東京23区を脱出しているが、決して田舎へ帰るわけではない。横浜、川崎、さいたま——「都心への通勤圏内」にある郊外都市のマンションへ戦略的撤退を選んでいるに過ぎない。彼らにとって住居とは、職住近接を維持するためのベースキャンプなのだ。

3. 「時間」と「安心」を買うための装置

なぜ彼らは、高額なタワマンを選ぶのか？ 第一の理由は、やはり「立地」だ。共働きの子育て世帯にとって、時間は命そのものである。 駅から5分か10分か。このわずかな差が、保育園のお迎えに間に合うか、夫婦の分担が成立するかを決定づける。「高いから」ではない。「家庭を回すため」に、彼らは立地という時間を金で買っているのだ。

第二の理由は「資産性」である。現代社会はリスクに満ちている。雇用も年金も不確実な時代において、タワマンは「資産価値が下がりにくい」という一点において、最強のリスクヘッジ商品となる。 ここで見逃せない不都合な真実がある。駅前再開発には多額の「公費（税金）」が投入されることが多い。つまり、公的資金によってエリアの価値が嵩上げされ、その果実（資産価値向上）を享受できるのは、タワマンを購入できる富裕層だけという構図だ。 タワマンを買うこと。それは単なる住まい選びではなく、公的支援と資産市場の勝ち馬に乗るための、極めて合理的な生存戦略なのである。

[25] 花里俊廣、篠崎正彦、佐々木誠『隣接グラフによる集合住宅住戸の間取りの分析 -民間分譲マンション・導入期の集合住宅住戸・現代建築家による提案の比較-、日本建築学会 第１回 住宅系研究論文報告会論文集』31-38
[26] 晴海フラッグ
[27] 「湾岸タワーマンションを買っているのは誰なのか」を調査。本当に現在でも外国人は買っているのか？
[28] パワーカップル世帯の動向－2024 年で 45 万世帯に増加、うち７割は子のいるパワーファミリー
[29] 令和 6 年度版 男女共同参画白書
[30] 都道府県・主要都市のマンションストック戸数＆マンション化率 2024
[31] タワーマンションが人気の理由
[32] 平山洋介『住宅政策のどこが問題か』（光文社新書）2009

<続く>

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注記：この小説は、Chat GPT5.2で作成された原案をGemini 3で修正をかけて作成しました。

プロローグ：大宮、風の改札

大宮駅のコンコースは、いつだって風がいる。
改札の向こうから来る人波が、見えない手で空気を撹拌して、プラットフォームの匂いと、焼き菓子の甘さと、雨の予感を混ぜ合わせる。

梶原ユイは、その風に背中を押されるたびに思い出す言葉があった。
――内廊下は、季節を消す。

東京でタワマンのコピーを書いていた頃、「内廊下」は、ホテルライク、上質、静謐、そういう便利な形容詞の集合体だった。けれど埼玉でその言葉は、少しだけ違う響きになる。
“埼玉で内廊下？”
誰かが冗談みたいに言い、誰かが本気で羨ましがり、誰かが鼻で笑う。

ユイはスマホを握りしめる。取材メモの見出しにはこうある。
「埼玉・内廊下伝説：新都心→浦和→武蔵浦和→川口→川越」

風の街で、季節のない廊下の話を集める。
その仕事が、こんなにも面倒で、こんなにも面白いなんて、まだ知らなかった。

第一章：さいたま新都心、季節のない廊下

北与野の駅を出ると、街は直線でできていた。歩道の幅、植栽の間隔、ビルのガラスの角度。すべてが“正しい”。正しい街は、感情を置き去りにする。

ユイが訪れたタワーのエントランスには、静けさが飾ってあった。
コンシェルジュの高瀬が、制服の皺ひとつない笑顔で言う。

「お荷物は、こちらへ。……廊下は、内廊下ですので」

エレベーターを降りた瞬間、ユイは確かに思った。
空気が、室内のものだった。
窓のないホテルの廊下と同じ、温度と湿度。足音が吸われる絨毯。壁の向こうの生活音は遠い。
風がいない。

「住み心地はどうですか？」

ユイが住民の女性に尋ねると、彼女は少しだけ笑う。

「いいですよ。誰にも会わないから。……会うと、面倒でしょ？」

“会わないための廊下”。
それが、豪華さの正体のひとつだと、ユイは知っている。

けれど、その日ユイは別の住民から、まったく逆の話も聞いた。

「内廊下ってね、噂が濃くなるの。外が見えない分、人の気配だけが残るから」

気配だけが残る。
つまり――季節の代わりに、他人がいる。

ユイはメモに書いた。
内廊下＝孤独の遮音／噂の増幅器。

第二章：浦和、“誇り”と“埃”のあいだ

浦和駅西口は、言葉が先に歩いている街だった。
誇り、文教、落ち着き。
それらの言葉が、現実より先に人の顔をつくる。

ユイがカフェで打ち合わせをしていると、隣の席のママたちが、再開発の話をしていた。

「ねえ、あそこ、内廊下なの？」
「知らない。エントリーした人だけが見られる“限定サイト”に書いてあるらしいよ」
「出た、限定。あれ、情報格差エグいのよね」

“限定”は、浦和では通貨になる。
金額より先に、情報が階層をつくる。

ユイは、工事フェンス越しに空を見上げた。
まだ塔は完成していないのに、人々の会話の中で、もう住民は住み始めている。
内廊下か外廊下か――それだけで、未来の自分の価値まで決まる気がしてしまう。

ユイは笑ってしまった。
コピーライターは、そういう“気がする”を売る仕事だ。

けれど、その夜、ユイのメモ帳に一枚の紙が挟まっていた。
どこで入ったのか分からない。名刺でも広告でもない、細い紙片。

そこには、鉛筆でこう書いてある。
「風を返せ」

第三章：武蔵浦和、風のある廊下

武蔵浦和の友人ミナの家は、タワーだけれど、内廊下ではなかった。
共用廊下に出ると、風がいる。電車の音が遠くから届く。洗濯洗剤の匂い、夕飯の湯気、ベビーカーのタイヤ痕。

「これがさ、現実じゃん」

ミナは、廊下に出て髪をまとめながら言った。

「内廊下って憧れるけど、あれって…“誰とも関わらなくていい権利”を買ってるんだよね。
でもさ、子どもがいると、関わりゼロは無理」

ミナの子が、廊下で転んで泣いた。
すぐに隣の住戸の女性が出てきて、絆創膏をくれた。

外廊下には、季節だけじゃなく、他人がいる。
その“他人”は、面倒な日もあるけれど、助けになる日もある。

ユイは、紙片の言葉を思い出す。
風を返せ。
それは、豪華さへの反抗じゃない。
“関わり”への渇望なのかもしれない。

第四章：川口、境界の街のタワー会議

川口は東京に近いぶん、心も近い。
だからこそ、埼玉の中で一番「比べる」街だ。
家賃、通勤時間、ブランド、そして――廊下。

ユイが参加したのは、マンション管理組合の公開説明会だった。
議題はゴミ置き場の運用と、宅配ボックスのルール。
なのに会場の空気は、廊下の話に吸い寄せられる。

「内廊下は、においがこもる」
「いや、換気がちゃんとしてるところは違う」
「外廊下は寒い」
「寒いのは当たり前でしょ、季節なんだから」

季節を“当たり前”と言える人と、言えない人がいる。
その差は、年収でも階数でもない。
多分、“どこから来たか”だ。

会議の最後、ユイはひとりの老人に呼び止められた。
古い鋳物工場をやっていたという、源造さん。

「風を返せ、って紙…あんたが持ってたな」
「え？」
「この街はな、昔は風に金属の匂いが混じってた。今は、何も匂わない。
匂わないってのは、きれいってことだ。だが、きれいすぎると、何が生きてるか分からなくなる」

源造さんは笑った。
「内廊下は、きれいな墓場にならなきゃいい」

第五章：川越、内廊下に染み込む甘さ

川越駅前は、人の温度がある。
小江戸の通りへ向かう道に、甘い匂いが漂う。芋、醤油、炭。
歴史の匂いは、どんな高層階にも追いかけてくる。

ユイが訪れた川越のタワーは、エントランスからして“きれい”だった。
内廊下は静かで、照明は柔らかい。壁は白く、音は吸われる。

でも――
ユイは気づいた。
内廊下の奥の方に、ほんの少し、甘い匂いがいる。
外の町の匂いが、どれだけ封じても、どこかから入ってくる。

その夜、ユイはまた紙片を受け取った。
今度は郵便受けの中に、封もなく置かれていた。

「内廊下に、季節は入ってくる」
そう書かれていた。

ユイは笑った。
風は消せない。匂いも消せない。
人も、消せない。

エピローグ：大宮、風の改札（ふたたび）

大宮に戻ると、改札の風は相変わらず忙しかった。
ユイはベンチでメモ帳を開き、紙片を並べた。

• 風を返せ
• 内廊下に、季節は入ってくる

答えは、たぶん単純だ。
内廊下が悪いんじゃない。外廊下が正しいんでもない。
“何を消して、何を残すか”――その選択が、暮らしそのものになる。

ユイは新しいタイトルをメモに書いた。
『内廊下に、風は吹くか』

そして、最後の一行を付け足す。
「吹く。人が、扉を開けるかぎり」

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前回のお話 戦後の「団地」誕生から「庭付き一戸建て」ブーム、そして現代の「タワーマンション」へ。日本の住宅史は、そのまま日本人の“欲望の変遷史”でもあります。なぜ私たちはタワ…

本論考は、「都心タワマンが栄華を誇る一方で、郊外マンションに“次の夢”は残されているのか」という問いを手がかりに、郊外マンションは本当に“オワコン”なのかを考える試みである。前回は、この問いに向き合うにはまず歴史的な文脈を押さえる必要があると考え、東京とその周辺がどのように人々に住まわれ、住宅供給や人口移動の変化を通じて現在の都市構造が形づくられてきたのかを整理し、議論の出発点とした。今回はその続きとして、戦後に東京圏がどのように拡大し、どんな住居・通勤構造が「都心優位」を支えてきたのかにスポットライトを当てながら、話を進めていきたい。

東京圏拡大の歴史

「東京一極集中」の正体、なぜ人は吸い寄せられ続けるのか？

住宅需要の「土台」を人口動態から読む

東京圏（首都圏）の住宅供給を論じる前提として、まず戦後の人口動態を押さえておきたい。なぜなら、住宅需要の総量は、究極的には「そこに住む人がどれだけいるか」で決まるからだ。

第二次世界大戦後、日本社会は急速な都市化の波にさらされ、地方から都市部への人口移動が加速した。とりわけ高度経済成長期（1950〜60年代）には、東京圏（東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県）への人口流入が顕著となり、地方からの転入者が転出者を大きく上回る状況が続いた。

たとえば1960年代前半、わずか5年間における東京圏の純流入は約186万人に達している。これは当時の東京圏の人口増加分の約半分を占める凄まじい規模である。このような現象は「向都離村」と呼ばれ、戦後日本における都市一極集中の典型例として位置づけられてきた。 実際、数字を見ればその爆発力は明らかだ。1950年に約1,300万人だった一都三県の人口は、1970年には約2,411万人へと膨らみ、わずか20年で80％超の増加を示したのである。

バブル、そして2000年代の「再加速」

その後、経済成長の鈍化とともに1970年代には人口の流入超過が一時的に縮小する。しかし、都市の吸引力が失われたわけではなかった。 1980年代のバブル景気を背景に再び増加に転じると、2000年代前半にも5年間で約70万人の純流入が見られるなど、都市への集中傾向は持続・再強化された。

結果として、2005年には一都三県の人口が約3,448万人、2010年には約3,562万人、2019年には約3,700万人（全国人口の29.1％）に達しており、戦後から現在に至るまで「東京圏への集中」というトレンドは根強く続いていることがわかる（図1）。

さらに、国土を11地域に区分したブロック別人口のシェア推移をみると、この傾向はより残酷なほどに明確である。 南関東（すなわち一都三県）のみが顕著にシェアを拡大し続けているのに対し、他の地域は横ばいか縮小傾向にある。首都圏がいかに強力な「人口吸引力」を持ち続けてきたかが裏付けられるデータだ（図1）。

• 図1 首都圏の人口推移（1950-2010） （内閣府資料『地域の経済 2011』補論1「戦後の首都圏人口の推移」[14]より引用）
• 図2 ブロック別人口のシェア推移（1873年–2010年） （国土交通省「東京一極集中の状況等について」[15]より引用）

東京のピークは2035年？ この時間差が鍵になる

もっとも、これまで一貫して拡大を続けてきた東京圏も、いよいよ人口減少という歴史的な転換点に差しかかりつつある。 ただし、ここで重要なのは「変化のスピード」と「地域差」だ。地方圏と比べると東京圏の人口減少は極めて緩やかであり、依然として高い人口集積を維持している点が特徴である。

とりわけ不動産需要の中心となる「区部（東京23区）」に限れば、人口は2035年に1,005万人でピークを迎えると予測されている。 つまり、日本全体が人口減少社会に突入している中にあっても、東京の中心部は今後10年間はむしろ人口増加が見込まれているのである（図3）。

この「当面は増え続けるが、いずれ減る」という10年単位の時間差こそが、東京圏の住宅需給、そして不動産価格の動向を理解する上で最も重要な鍵となるだろう。

• 図3 全国と東京都の人口推移見込（2050 東京戦略 附属資料 東京の将来人口 [16]より引用）

東京圏の特徴

東京圏に住む人々の特徴、「通う都市」がつくる住宅需要

世界的に特異な通勤都市、東京

東京都心部では、昼間人口が夜間人口の数倍に達するなど、昼夜間の人口密度差が極めて大きい。これは、都心部が「住む場」よりも「働く場」としての機能に強く特化していることを示唆しており、居住人口が中心部に相対的に厚いニューヨークやパリ等の都市と対照的である（図4）。こうした都市構造のもと、東京圏では膨大な数の人びとが毎日、都心へ向けて長距離移動を行い、その通勤の多くが鉄道に依存している。

• 図4 主要都市の昼夜間人口密度（国土交通省 第 6 回首都高速の再生に関する有識者会議 参考資料[17]より引用）

一方、国内の他の大都市圏――たとえば福岡や札幌等――では、中心部へのアクセス手段として徒歩・自転車の比重が高く、職場と住居の距離が近い「職住近接」の傾向が、東京圏よりも相対的に強い。日常的に大規模な人口移動が発生するという意味で、東京圏の通勤偏重型の都市構造は、国内でも特異な現象と位置づけられるだろう。こうした状況に対し東京都は近年、都心部への定住を促進する政策として「アフォーダブル住宅政策」打ち出している[19]。

東京に多い世帯構成は？

都心部に居住するファミリー世帯の構成を見ると、一人っ子世帯が約4割を占める一方で、子どもが3人以上の世帯は約15%にとどまる。また一般に、妻は夫よりも職住距離の短い職場を選ぶ傾向があるとされる[20]。一方、都心隣接で共働き世帯の多い豊洲エリアを例にとると、夫婦ともに都心で勤務するケースが多数を占め、夫婦単位での職住近接が実現していることが示されている[21]。

さらに、地方から東京への人口流入が全体として鈍化しているにもかかわらず、特定の地域、例えば豊洲地域では、住民の約半数が地方出身者であるという[21]。以上を総合すると、都心部マンションの購入層には、高学歴・高収入・共働き・ホワイトカラー・一人っ子世帯、加えて一定数の地方出身者といった属性が確認できる。加えて、相続や二次取得等を契機に、既存のマンション売却益を原資として住み替える世帯も一定数存在している点は、住宅市場における“資産循環”の存在を示すものとして重要である。

東京圏に集中するタワーマンション

人口3割に対し、タワマンは5割。「供給の偏在」が価格を押し上げるメカニズム

日本のタワマンの「半分」は東京23区にある

現在、首都圏（1都3県）の人口は3,693.9万人であり、これは日本の総人口の29.3%にあたる。しかし、こと「タワーマンション（超高層マンション）」の立地に関しては、人口比をはるかに超える異常な「偏在」が起きている。

株式会社不動産経済研究所のデータによれば、全国で建設・計画されている超高層マンション（20階建て以上）は、合計270棟・9万7,141戸である。このうち、首都圏は168棟・7万2,252戸を占め、全国シェアは**74.4%に達する。 さらに驚くべきは、東京23区への集中度だ。23区内だけで112棟・4万8,613戸が計画されており、これは全国全体の50.0%に相当する（図5、表1）。

つまり、日本の人口の3割しかいない首都圏にタワマンの7割以上が集中し、さらにその中心である23区に日本のタワマンの半分が建設されるという、二重の集中構造が存在しているのである。

• 図5 超高層マンション竣工・計画戸数（首都圏）（超高層マンション動向 2025[22]より引用）
• 表1 首都圏超高層マンションの立地別内訳　（超高層マンション動向 2025[22]より引用）

「都市再生」政策と供給の減少が生む価格上昇

なぜこれほどまでに偏在したのか。それは1990年代以降、政府の都市政策が「郊外開発」から「都市再生」へと大きく舵を切ったことと無関係ではない。規制緩和によって駅前再開発が進み、都心部での超高層住宅供給が国策として促進された結果である。

しかし近年、その供給戸数は減少傾向にある。供給が絞られる中で、再開発物件ゆえに立地は極めて良い（駅直結・直上など）。「希少性が高い×好立地」という条件が重なれば、価格が上昇するのは市場の必然である。

中古相場を引き上げる「アンカー効果」

この新築価格の高騰は、中古市場にも波及する。市場には、新築価格が「アンカー（価格の基準点）」として作用し、それに引っ張られる形で中古価格も上昇するというメカニズムが働くからだ。

実際、東京23区の中古マンション価格は上昇を続けており、70㎡換算で平均9,000万円超の水準に達している（図6）。 新築の供給が限られ、かつ高額化する中で、その余波は中古市場全体を押し上げ、東京のマンション価格をかつてない次元へと引き上げているのである。

• 図6 中古マンション価格の動向（東京カンテイ プレスリリース[24]より引用）

参考文献：
[14] 内閣府資料 地域の経済 2011 補論１ １．戦後の首都圏人口の推移
[15] 国土交通省資料 東京一極集中の状況等について
[16] 2050 東京戦略 附属資料 東京の将来人口
[17] 国土交通省 第 6 回首都高速の再生に関する有識者会議 資料 4 提言書 参考資料集（案）《参考 首都高速の再生の論点》 ３. 今後の首都の交通戦略との連携（P25～P35）
[18] にゃんこそば、宮路秀作[監]『ビジュアルでわかる日本』（SB クリエイティブ）2023
[19] 楽待（不動産投資新聞）：東京都が 100 億投じる新政策、相場の 8 割で貸す「アフォーダブル住宅」は住宅弱者を救うか
[20] スーザン・ハンソン、ジェラルディン・ブラット、西村雄一郎[訳]『都市地理学における職住関係の再概念化、空間・社会・地理思想』4：74–93．1999
[21] 小泉諒、西山弘泰、久保倫子、久木元美琴、川口太郎『東京都心湾岸部における住宅取得の新たな展開 ―江東区豊洲地区の超高層マンションを事例として―、地理学評論』84–6 592–609．
（2011）
[22] 不動産経済マンションデータ・ニュース 2025.5.22 超高層マンション動向 2025
[23] 住田昌二『21 世紀のハウジング <住宅政策>の構図』（ドメス出版）2007
[24] 東京カンテイ プレスリリース/中古マンション価格 2025.5.22

<続く>

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郊外3LDK LIFE -共働き限界中年リ…

前回のお話 都心タワマン暴騰の影で、郊外マンションは本当に「オワコン」化したのか？戦前の田園都市発明から、戦後の焼け野原で「持ち家」が強制された残酷な歴史まで。私たちが信じ…

本論考は、「都心タワマンが栄華を誇る一方で、郊外マンションに“次の夢”は残されているのか」という問いを手がかりに、郊外マンションは本当に“オワコン”なのかを考える試みである。前回は、この問いに向き合うにはまず歴史的な文脈を押さえる必要があると考え、東京とその周辺がどのように人々に住まわれ、住宅供給や人口移動の変化を通じて現在の都市構造が形づくられてきたのかを整理し、議論の出発点とした。今回はその続きとして、終戦直後の深刻な住宅難をひとまず脱した後の時代から、話を進めていきたい。

首都圏の住宅供給史（３） -団地革命-

2DKが「家族の形」を書き換えた日

「ダイニングキッチン」という発明、あるいは生活の近代化

戦後、焼け野原からの復興期にあった日本は、深刻な住宅不足という国家的課題に直面していた。都市部への急激な人口集中と住宅難を解消するため、政府が切り札として打ち出したのが、公的住宅団地（いわゆる「団地」）の大量供給である。

1955年に日本住宅公団（現・UR都市機構）が発足し、その翌年の1956年、大阪府堺市において公団住宅第1号となる「金岡団地」が竣工する。全900戸に及ぶこの団地で起きた革命、それこそが「2DK」の間取りと「ダイニングキッチン（食堂付き台所）」の採用である。

それまでの日本の伝統的な家屋において、「食事専用の部屋（食堂）」という概念は希薄であった。畳の部屋にちゃぶ台を出して食事をし、終われば片付けて布団を敷くという、空間を多目的に使う生活が当たり前だったのである。しかし、団地の登場によって、「椅子に座って食事をし、寝室とは明確に分ける」という生活様式、いわゆる「食寝分離」が標準化された。

住まいの設計が変われば、そこでの家族の振る舞いも、家事のあり方も変わる。その意味で、団地は単なる物理的な住宅供給にとどまらず、日本人の生活そのものを強制的に「近代化」させる巨大な「装置」として機能したのである。

首都圏の巨大団地群と、新しいライフスタイル

この「団地革命」の波は、すぐさま首都圏へと波及する。 1957年以降、千葉県柏市の光ヶ丘団地（約1,000戸）を皮切りに、豊四季台団地（4,666戸）、松戸市の常盤平団地（4,839戸）など、数千戸規模のマンモス団地が次々と建設された。

水洗トイレやステンレス流し台、そしてダイニングキッチンを備えた当時の団地は、庶民にとって最先端の「憧れの住まい」であった。そこで展開される「椅子とテーブル」の生活は、戦後日本人が脱却しようとした古い因習からの解放を意味し、新しい中流階級のアイデンティティとなっていったのである。こうして団地は、高度経済成長期の風景を決定づける象徴的な存在として、日本の都市郊外にその根を下ろしていった。

首都圏の住宅供給史（４） -郊外庭付き一戸建-

「いつかはマイホーム」が国民的悲願になった日

「庭付き一戸建て」が“到達可能な夢”へと変わる

戦後の住宅不足を「団地」が埋めた後、高度経済成長期に入ると、住宅市場は新たなフェーズへと移行する。その原動力となったのが、国民所得の著しい増加と、住宅ローン制度の整備である。

これら経済的・制度的な基盤が整ったことによって、それまで一部の富裕層にとっての高嶺の花であった「庭付きの郊外一戸建て住宅」は、一般の勤労者層（サラリーマン）にとっても「到達可能な夢」へと劇的な変貌を遂げた。住宅取得のハードルが下がったことで、マイホームを持つことは単なる憧れではなく、多くの家庭が現実的に目指せるライフプランの核心として定着していったのである。

「現代住宅双六」が描いた幸福のテンプレート

この劇的な価値観の転換を、最も象徴的に表しているのが、当時の新聞紙面を飾った「現代住宅双六（すごろく）」（朝日新聞 1973年1月3日掲載）だ（下図）。

• この双六では、人生の成功モデルが極めて分かりやすく視覚化されていた。
• スタート：木造アパートや借家での生活
• プロセス：ボーナスで頭金を貯め、銀行ローンを組む
• ゴール（上がり）：郊外の庭付き一戸建てを購入

この双六が社会に提示したのは、単なる住み替えの手順（ハウジング・ラダー）ではない。庭付きの持ち家を手に入れることが、安定した家族生活の象徴であり、ひいては「一人前の市民としての社会的成熟（＝家族の幸福）」を示すものであるという社会的規範（ノルム）であった。人々はこのレールに乗ることを疑わず、その「上がり」を目指してこぞって郊外へと移動を開始したのである。

郊外を埋め尽くす「プレハブ」と均質なコミュニティ

この爆発的な「マイホーム需要」に応えるために登場したのが、多摩ニュータウン（1971年入居開始）や港北ニュータウンといった公的・民間の大規模開発と、それを支える「プレハブ住宅」の技術革新である。

プレハブ住宅とは、住宅の構造部材や内装部品の多くを、現場ではなく工場で事前に製造（prefabricated）し、現地で組み立てる工法の住宅を指す[7]。ハウスメーカー各社はこの手法を採用し、マイホームを一種の「パッケージ商品」として大量供給することを可能にした。

その結果、郊外に出現したのは、同一世代・同一階層（年収や家族構成が似通った人々）が一斉に入居する、画一的で均質なコミュニティ、いわゆる「パッケージ・サバーブ（郊外住宅地）」であった。こうして、東京圏の人口はドーナツ状に外縁部へと急速に拡大し、現在に続く首都圏の都市構造の原型が形成されていったのである。

首都圏の住宅供給史（５）-マンションの発明-

「空中の権利」はいかにして「資産」となったか？法と欲望が交錯する黎明期

区分所有法（1962年）：市場を創出した「法的大転換」

郊外へ向かう「戸建て」の拡散と並行して、都心部では静かに、しかし革命的な動きが始まっていた。「分譲マンション」の登場である。

日本初の民間分譲マンションとされるのは、1956年に東京都新宿区で日本信販によって分譲された「四谷コーポラス」だ。しかし、この時点ではまだ「マンション」という法的概念は確立されていない。当時は、建物の権利関係が曖昧であり、今日のように住戸単位で自由に売買したり、抵当権を設定したりすることは困難であった。いわば、黎明期のマンションは「海のものとも山のものともつかない」存在だったのである。

歴史を決定的に変えたのは、1962年に制定された「建物の区分所有等に関する法律（建物区分所有法）」である。 この法律こそが、日本の都市居住における最大のイノベーションであったと言っても過言ではない。なぜなら、この法律によって初めて、一つの建物を複数の所有者で区切って所有する仕組みが制度的に認められたからだ。これにより、「建物の空中権」が法的に切り分けられ、マンションは単なる「共同生活の場」から、登記可能で流動性のある明確な「不動産資産」へと昇華したのである。

資産価値が法的に裏付けられたことの意味は大きい。それはすなわち、マンションが銀行融資（住宅ローン）の担保対象になり得ることを意味し、人々がローンを組んでマンションを購入するという、現代では当たり前の市場メカニズムの前提条件がここに整ったのである。

「第一次マンションブーム」と「億ション」の衝撃

法整備と呼応するかのように、1964年の東京オリンピック景気が市場を刺激し、都市開発と相まって「第一次マンションブーム」と呼ばれる局面が到来する。

ここで注目すべきは、郊外と都心の明確な「性格の分離」である。当時、郊外で供給されていた「団地」が、住宅不足を解消するための実用的かつ大衆的な住まい（2DKなど）であったのに対し、民間事業者が手がける都心の分譲マンションは、当初から「高級感」を訴求する商品として展開された。

その象徴にして頂点とも言えるのが、1964年、オリンピックイヤーに原宿駅前（渋谷区神宮前）で分譲された「コープオリンピア」（売主：東京コープ）である。 ホテルのようなフロントサービスやセントラルヒーティングを備えたこの物件の分譲価格は、当時としては破格の3,000万円から最高1億円に達した。現代の貨幣価値に換算すれば、数億円から十数億円規模のインパクトであろう。これが日本初の「億ション」として世に知られることとなり、「都心マンション＝資産価値・ステータス」という、現在まで続く日本独特のマンション観（図式）を決定づけたのである。

制度（区分所有法）が市場の土台を作り、イベント（五輪）と象徴的物件（コープオリンピア）が人々の欲望に火をつける――。こうして1960年代、日本のマンション市場は、単なる住居の確保を超えた「資産形成とステータスの舞台」として、華々しくその幕を開けたのであった。

首都圏の住宅供給史（６） -タワーマンション登場-

都市の欲望は「垂直方向」へ。規制緩和が導いた摩天楼の時代

高さ制限撤廃と、埼玉から始まった歴史

タワーマンションの歴史は、日本の都市計画における「規制緩和」の歴史そのものである。 かつての建築基準法には、市街地における建物の高さを一律で制限する「高さ31メートル制限（およそ10階建て相当）」が存在していた。しかし、1963年の特定街区制度の創設を経て、1970年の法改正によってこの絶対高さ制限が撤廃される。これにより、技術的には可能だった超高層住居への道が、法制度的にも大きく開かれたのである。

ここで意外な事実がある。法改正を受けて誕生した日本初のタワーマンションは、大都会・東京の都心部ではなく、埼玉県与野市（現・さいたま市）に出現した「与野ハウス」（1976年竣工、高さ66メートル、22階建て）である。 東京ではなく埼玉の地で、日本の住居が初めて「空」を目指したという事実は、その後のタワーマンションが必ずしも都心だけの特権ではなく、広域的な都市化の象徴となることを予感させる出来事であった。

1997年、タワマン時代の幕開け

法的には可能になったものの、黎明期のタワーマンションはすぐに普及したわけではない。特に人口過密な東京都心部においては、近隣への日照権の問題や、建設に必要な広大な敷地の確保が難しく、多くの計画が停滞を余儀なくされていたからである。

しかし、1990年代後半に歴史の潮目が大きく変わる。 バブル崩壊による地価の下落、そして政府の方針が「郊外拡大」から「都市再生（街なか居住）」へと転換したことが背景にあるが、決定打となったのは1997年の建築基準法改正である。

この改正により、マンションの廊下や階段、エレベーターホールといった「共用部分」が、容積率算定上の延床面積に算入されなくなった。これはデベロッパーにとって革命的な変更であった。同じ敷地条件でも、実質的により大きく、より高い建物を設計できるようになり、事業採算性が飛躍的に向上したからである。加えて、日影規制の緩和や、長期的な低金利政策も強力な追い風となった。

「新・住宅双六」が示した新たなゴール

こうして「制度・金融・都市計画」の条件が整った2000年代以降、湾岸エリアの工場跡地や駅前再開発地区において、タワーマンション建設は爆発的に増加する。都市機能が「水平方向」への拡大から「垂直方向」への集積へと転換した瞬間であった。

この変化を象徴するのが、2007年に新聞掲載された「新・住宅双六」（下図）である。かつて「郊外の庭付き一戸建て」一択だった人生の上がりは書き換えられ、ついに「都心の超高層マンション」が人生の新たなゴールの一つとして明確に位置づけられたのである。

首都圏の住宅供給史（７） -住宅政策の転換-

「作る」から「活かす」へ。フローからストックへの歴史的大転換

新築至上主義の終わりを示す「1/70」の衝撃

これまで、団地、戸建て、マンションと、「いかに新しい住宅を供給してきたか」という歴史を紐解いてきた。しかし、現代の日本の住宅政策は、これまでの拡大路線とは180度異なる、全く新しいフェーズに突入している。

それは、戦後の住宅不足を埋めるための「大量生産・大量供給（フロー重視）」から、人口減少と成熟社会を見据えた「今ある家を長く、質高く使う（ストック重視）」への決定的な転換である。これは単なる政策の変更ではなく、人口減少社会において日本が避けて通ることのできない構造的な宿命と言える。

その変化の激しさは、数字を見れば一目瞭然だ。「今ある住宅数（ストック）」に対して、「その年に新しく作られた住宅数（着工戸数）」がどれくらいの割合かを示すデータを確認したい（下図）。

• 1973年：約 1/15（ストック約15戸に対し1戸が新築）
• 1998年：約 1/40
• 2023年：約 1/70

高度経済成長期の1973年には、既存住宅の15軒に1軒の割合で新築が生まれていた。街のあちこちで槌音が響き、都市が新陳代謝を繰り返していた時代である。しかし、50年後の2023年には、その頻度は約1/70にまで低下している。もはや「新築が次々と建つ」こと自体が、当たり前の風景ではなくなりつつあるのだ。

これからの不動産選びのルール

この「ストック社会」の到来は、私たち個人の不動産選びのルールをも根本から変えようとしている。 これからの時代は、「新築を買えば安泰」という神話は通用しない。すでに総住宅数が世帯数を上回り、大量の空き家予備軍が存在する中で、国の政策も大きく舵を切っている。

具体的には、マンション管理の適正化を促して建物の長寿命化を図る施策や、中古住宅（既存住宅）を新築と同じ土俵で適正に評価する「イコールフッティング」の実現などが議論・推進されている。 つまり、これからの賢い住まい選びとは、「新築というラベル（築年数の浅さ）」に飛びつくことではない。その建物がいかに適切にメンテナンスされているか、将来にわたって資産価値を維持できるかという「管理状態」や「リノベーションの可能性（ストックとしての価値）」を見極める、冷徹な審美眼が求められる時代になったと言えるだろう。

今回のまとめ

住まいのトレンドを読み解く「5つの視点」

この歴史を振り返ると、住まいのトレンドは「人々の気分」だけで変わるのではなく、構造的な要因で動いていることがわかる。

• 制度の壁：区分所有法、高さ制限撤廃、容積率緩和など、法改正が市場を作った。
• 金融の力：住宅ローン制度と低金利が、庶民の購買力を底上げした。
• 都市政策：国策が「郊外拡散」から「都心回帰」へシフトした。
• 供給の論理：プレハブや再開発など、企業側が「売りやすい・作りやすい」仕組みがあった。
• 価値観の移動：「双六」のゴールは、庭付き一戸建てからタワマンへと書き換えられた。

【ミニFAQ】

Q1. 団地って、ただの「集合住宅」じゃないの？

A. 単なる箱ではない。「寝食分離（2DK）」というライフスタイルのOSを書き換えた革命的装置であった。ちゃぶ台からテーブルへ、布団からベッドへ。今の私たちの暮らしの原点は団地にある。

Q2. なぜ郊外の戸建てが「成功の証」になったの？

A. 「住宅双六」というメディアの刷り込みと、実際に買えるようになった「経済状況（ローン・所得増）」がマッチしたからである。**「みんなが持っているから自分も欲しい」**という同調圧力が、郊外の風景を均質化させた。

Q3. 区分所有法（1962年）がないとどうなっていた？

A. マンションは「資産」にならず、ここまで普及しなかっただろう。所有権が曖昧だと銀行は融資できないため、マンション購入は現金一括払いだけの、超・富裕層の道楽に留まっていた可能性がある。

Q4. タワマンが一気に増えた「黒幕」は？

A. 1997年の規制緩和（共用部の容積率不算入）が最大のトリガーである。これと「都心回帰政策」「超低金利」という3つのカードが揃ったことで、デベロッパーも購入者もタワマンへと殺到する構造が出来上がった。

参考文献：
[7] 松村秀一『箱の産業: プレハブ住宅技術者たちの証言』（彰国社）2013
[8] マンションデータPlus 分譲マンションの歴史
[9] at home 日本のタワーマンションの歴史を知ろう！
[10] nomu.com タワーマンションの歴史
[11] 国土交通省 第 62 回住宅宅地分科会資料 ストック社会における住宅・住環境・市場のあり方について
[12] 国土交通省 マンション政策小委員会（令和６年度）
[13] 国土交通省 第 62 回住宅宅地分科会資料 既存住宅（ストック）を活かす不動産流通の現場の視点から

[続く]

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はじめに

都心タワマンという生存戦略、そして郊外マンションの未来を考える

タワマン。それは現代の東京における、最もわかりやすい「欲望の塔」だ。

憧れと、嫉妬。いまやタワマン^*は、その両方を一身に浴びる都市の象徴になった。 特に東京都心部では、この10年で価格が残酷なまでに高騰し、「人気の高さ」は数字として証明されてしまった。「成功者の証」として崇められる一方で、そのきらびやかさは強烈なアンチを生む。だからこそ、週刊誌や漫画の格好のネタになり、「タワマン文学」のような“盛られた”物語として消費されもする。

けれど、外野が「見栄だ」「虚栄心だ」と騒いでいる間に、住んでいる人たちはもっとドライだ。 駅直結の圧倒的な時短、鉄壁のセキュリティ、そして資産価値。彼らにとってタワマンは、単なるブランド品ではなく、居住の実需も資産形成も兼ね備えた「もっとも合理的な生存戦略」なのだ。

*タワマン：法的に明確な定義はないものの、一般的に 20 階建て以上で高さ 60m 以上の高層マンションを指す [1]。典型的な建物の構造は、真上から見下ろすと中央に大きな吹き抜け(ボイド)があってロの字型構造になっているボイド型であ る。住戸はこの吹き抜けを囲むように配置され、角部屋を除けば、各住戸の開口部は東・西・南・北の 4 方向のいずれかに向いたものとなる。また本稿においては、特に断りのない限り分譲マンションを指すことにする。

なぜ私たちは、ここまで「都市」という場所に吸い寄せられるのか。

その答えは、現代日本の産業構造の変化にある。 いまや経済の7割は、「モノ」ではなく「サービス」だ。美容院も飲食店も、そしてホワイトカラーの商談も、その場で会って、その場で価値が生まれて消える。「生産と消費の同時性」ってやつだ。 こうした世界では、人が密集している場所ほど強くなる。移動コストが下がり、出会いの数だけ生産性が上がる。つまり、都市という空間そのものが、私たちのパフォーマンスを強制的に引き出す巨大な“装置”になってしまったのだ。

もちろん、東京が日本の全てじゃない。けれど、東京は人口も富も情報も飲み込み続ける、日本の未来の実験場だ。 だからこそ、その中心にそびえ立つタワマンを見れば、私たちのライフスタイルや欲望がどこへ向かおうとしているのかが見えてくる。

それと同時に、かつて「中流の夢」を乗せて増殖した郊外マンションが、これからどう枯れていくのか、あるいはどう生き残るのかも見えてくるはずだ。都心の熱狂は、郊外の冷徹な現実を映し出す鏡でもあるのだから。

今回は、この巨大な塔と、その周縁に広がる街を巡る問いを立ててみたい。 「これからも、タワマンは最強であり続けるのか？ そして、郊外マンションに『次なる夢』はあるのか？」と。

首都圏の住宅供給史（１）-戦前の住宅供給-

「郊外」という発明、そして「団地」という実験——東京圏住宅史の知られざる起源

1. 住宅政策の誕生：それは「慈善」ではなく「危機管理」だった

そもそも「ハウジング^*（住宅供給政策）」という概念の起源をご存知だろうか。その源流は19世紀イギリスの慈善事業にあるが、日本において国家が重い腰を上げたのは20世紀初頭のことだ。 トリガーとなったのは、第一次世界大戦末期の工業化と、それに伴う爆発的な都市人口の増加である。1910年代、深刻化した住宅不足という「危機」に対し、国家は初めて本腰を入れた介入を余儀なくされた。

1918年、原敬内閣による「小住宅政策要綱」の策定。続く1919年の都市計画法および市街地建築物法の公布。これらは単なる法律の制定ではない。公益住宅や組合住宅という「制度的枠組み」を通じて、国家が国民の住まいを管理・供給するシステムが本格稼働した瞬間であった。 一方で、市場には新たなプレイヤーが登場する。「サラリーマン」や「自由業」といった新中間層である。彼らが求めたのは、単なる雨風をしのぐ箱ではない。「量」から「質」へ。彼らの欲望は、「モダンライフの象徴」としての郊外住宅地を生み出していくこととなる。

*ハウジング：ハウジングとは、さまざまな概念から成るが、原義的には２つの概念が基本をなす。１つには「住宅を供給する」という概念で、一段の住宅の供給、すなわち、住宅の大量の供給システム全体を指す概念である。もう１つには「（うまく）住まう」という概念で、供給された「集合の家」を「共同して」うまく住みこなし、適切に維持管理していく居 住システムをつくるという概念である[4]。

2. 私鉄資本による「郊外」のデザイン

この「郊外」の形成において、決定的な役割を果たしたのが私鉄資本である。 ここで東京圏における記念碑的事例として、東急電鉄による「日本型田園都市」の分譲事業を挙げねばならない。彼らは阪急の手法を参照しつつ、田園調布の開発において、駅を中心に放射状・同心円状に道路を配置する欧米流の都市計画思想を大胆に導入した。

ここで重要なのは、鉄道会社が単なる交通インフラの提供者ではなかったという点だ。 彼らは鉄道を敷き、その先に理想的な住宅地を造成し、ライフスタイルごと販売した。つまり、鉄道会社とは生活空間そのものを設計し供給する「街づくりの主体（デミウルゴス）」として機能したのであり、我々が抱く「豊かな郊外暮らし」というイメージは、この時期に企業の戦略によって人工的に構築されたものに他ならない。

3. 震災と「同潤会」：コンクリートの箱への順応実験

1923年、関東大震災が東京を直撃する。 都心部が壊滅する一方で、被害の軽微だった郊外住宅地は生き残った。この事実は、人々の郊外移転を加速させる決定的な契機となる。だが、震災はもう一つの”現代の”都市生活の原型をも生み出した。

東京市民の約6割が住まいを失う未曾有の事態を受け、政府は財団法人「同潤会」を設立する。彼らが青山や代官山に建設した鉄筋コンクリート造の集合住宅（アパートメント・ハウス）は、単なる復興支援の枠を超えていた。 それは、木造文化で生きてきた日本人に、「集合住宅団地」という集住形式と、「洋式生活」という新たなOSをインストールできるかを試す、極めて野心的な社会的実験であったと言える。今日のタワーマンションへと至る現代のマンション生活の嚆矢は、間違いなくこの同潤会の事業に見出すことができるだろう。

首都圏の住宅供給史（２）-終戦直後の住宅供給-

「焼け野原で持ち家が倍増」の怪奇——戦後日本、私たちが家を買わされた本当の理由

1. 空襲で家が焼けたのに、なぜ「持家率」は倍増したのか？

戦後の住宅史における最大のミステリー。それは、焼け野原になった東京でこそ「持家」が爆発的に増えたという事実だ。データを見てほしい。太平洋戦争開戦時（1941年）、東京の持家率はわずか 25.2％。大半は借家住まいだった。ところが、終戦からたった3年後の1948年。その数字は 48.5％ と、なんと倍増している。

「平和になったから家を買った？」

いや、違う。この現象は空襲被害が甚大だった東京・大阪・名古屋でのみ起きている。被害の少なかった京都や金沢では、持家率はほとんど変わっていないのだ（表1参照）。家が焼失した都市ほど、持ち家が増える。このパラドックスの裏には、「借りたくても借りられない」という絶望的な構造があった。

【表1：戦災と持家率の残酷な相関 *[4]より一部改編】
（被災した都市ほど、なぜか持家率が跳ね上がっている）

2. 大家を襲った「家賃統制」とインフレ地獄

なぜ借家が消滅したのか。第一の犯人は「地代家賃統制令」だ。

戦時中から続くこの法律は、戦後のハイパーインフレ下でも家賃の値上げを禁じた。物価は暴騰し、建材費も上がるのに、家賃は据え置き。大家にとって、賃貸経営は「やればやるほど赤字」のボランティアと化した。当然、誰も新しいアパートなんて建てなくなる。

市場から「賃貸」という選択肢が蒸発した結果、人々は雨露をしのぐために、「自力でバラックを建てる」か「無理して買う」しかなくなったのだ。

3. トドメの一撃、税率90％の「財産税」

さらに決定的だったのが、1946年の「財産税法」である。これはGHQの指導下で行われた、富裕層解体に等しい措置だった。その税率はなんと最高90％である。

現金で払えない地主や家主たちは、泣く泣く虎の子の不動産を国に「物納」するか、二束三文で借家人に売り渡すしかなかった。つまり、戦後日本の「持家化」とは、個人の夢や希望の結果ではない。

「借家の供給停止」と「資産家の没落」という二重の圧力によって、庶民が「家を持つこと」を強制された歴史的事故だったのだ。

4. 「持家志向」という名の生存戦略

こうして形成された「持家＝当たり前」という構造は、不可逆的に進行した。

一度増えた持家率は簡単には下がらない。高度経済成長期に地方から若者が流入して一時的に下がるものの、彼らもまた結婚すれば郊外に家を買った。現代の私たちが信じている「いつかはマイホーム」という価値観。

それは文化でも国民性でもなく、70年前の「借りる場所がなかった絶望」が、制度として定着したものに過ぎないのかもしれない。

【ミニFAQ】

Q1. なぜ焼け野原で持家が増えたの？

A. 「家賃統制」で大家がアパートを建てなくなり、「財産税」で地主が土地を手放したから。「借りる」選択肢が消滅し、「買う・建てる」しか生きる道がなかった。

Q2. 「地代家賃統制令」ってなに？

A. 家賃の値上げを禁止する法律。借主には優しいが、結果として「新しい借家が作られない」という供給不足を招き、自分の首を絞めることになった。

Q3. 鉄道会社はなんで関係あるの？

A. 人が郊外へ逃げるのを見越して、鉄道とセットで住宅地を開発したから。「電車で通勤する」モデルは企業のビジネス戦略だった。

参考文献：
[1] タワマン（超高層マンション）の構造や容積率、資産価値について解説
[2] FRaU Web 平凡な私たちが到達できる“成功の証”…タワマンが人々の心をザワつかせる理由
[3] 窓際三等兵[作].グラハム子[画]『タワマンに住んで後悔している』（KADOKAWA）2023
[4] 住田昌二『現代日本ハウジング史-1914～2006-』（ミネルヴァ書房）2015
[5] 東急グループ：街づくりの歴史
[6] 三井住友トラスト不動産：田園調布の開発

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注記：この小説は、Chat GPT5.2で作成された原案をGemini 3で修正をかけて作成しました。

１　陽の光より、他人の妬みで目が覚める

武蔵浦和の朝は、カーテンを開けるよりも先に「X（旧Twitter）」を開くことから始まる。 陽の光より先に、他人の妬みと羨望を浴びないと目が覚めない。

――“#武蔵浦和 暴落待ちの皆様、残念ながらステアリ（ステーションアリーナ）は坪450万でも蒸発です” ――“埼京線遅延。タワマン民がデッキで徒競走してるw 資産性あっても遅刻は防げない” ――“埼玉のビバリーヒルズ？ いや、あそこは高層団地群でしょ”

妻の美和（39）は、「いいね」を押さずにスクロールする。 タイムラインに並ぶ「マンクラ（マンションクラスター）」たちの言葉は、鋭利なナイフだ。 でも、そのナイフで自尊心を削り出さないと、この街では生きていけない。

ここはプラウドタワー武蔵浦和マークスの24階。 駅デッキ直結。素晴らしい資産価値。 ……かつては、そうだった。

窓の外、視界を遮るようにそびえ立つ巨塔がある。 「プラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナ」。 今の武蔵浦和における絶対王者。 私が住むマークスも「駅直結」だが、あちらは「駅直上」に近い。築年数も、スペックも、そして住民の顔つきすらも、あちらが上だ。

美和は舌打ちを一つして、起き上がった。

２　年収は合算、プライドは分散

ダイニングには、夫の慎一（42）がすでに座っていた。 彼もまた、スマホで住宅ローン金利のニュースを見ている。

我が家のスペック。 慎一の年収、昨年実績で1,650万円。 美和は時短勤務と副業で350万円。 世帯年収2,000万円。「パワーカップル」と呼ばれる層の、最底辺にしがみついている。

マンション購入価格（当時）：7,200万円。 現在の査定額（夢）：1億1,000万円。 残債：まだ6,000万円以上。

「おい美和、ステアリの中古、また出てるぞ。3LDKで1億4,500万だってさ」

慎一の声には、呆れと、隠しきれない嫉妬が混じる。 1億4,000万。 武蔵浦和だぞ？ ここは浦和じゃない。武蔵浦和だ。

「……バカみたい。誰が買うのよ」

美和はトーストを焼きながら毒づく。 焼いているのはパンだが、焦がしているのは心だ。

「でも、売れるんだよな。俺たちが買った頃より、街の『格』が上がったと信じたいけどさ」

慎一が苦笑する。 違う。街の格が上がったんじゃない。通貨の価値が下がって、人間の欲望が凝縮されただけだ。

３　スーパーマーケット・ラビリンス

家を出て、美和は駅へと向かうペデストリアンデッキを歩く。 この街の景色は、奇妙だ。

見渡す限りのタワーマンション。 そして、その足元にあるのは、スーパー、スーパー、またスーパー。

マルエツ（ナリア）、サミット（ステアリ下）、オリンピック、駅ビルの成城石井（ビーンズ）。少し歩けばベルクもある。

「……食うことしか楽しみがないのかよ、この街は」

美和は心の中で吐き捨てる。 本屋は消え、カフェはチェーン店ばかりで席が空かない。 文化的な施設といえば図書館くらいだが、住民の欲望はそこにはない。 あるのは「新鮮な刺身」と「見栄えの良い惣菜」への執着だけ。

高級スーパーの袋を下げてタワマンのエレベーターに乗る。 それが、この街における「丁寧な暮らし」の代用品だ。

サミットの袋を下げた女性とすれ違う。 ステーションアリーナの住人だ。 彼女の持つレジ袋すら、ブランドバッグに見える。 我が家の冷蔵庫の中身はマルエツの特売品。 胃袋に入れば同じ栄養素なのに、なぜこんなに敗北感があるのだろう。

４　「浦和」になれない「”武蔵”浦和」の学区

午後、長女の紬（小5）がSAPIXのテキストを広げている。 ここにも、武蔵浦和特有の歪みがある。

「ねえママ、クラスの沙羅ちゃん、引っ越すんだって。岸町（きしちょう）に」

美和の手が止まる。 岸町。高砂。常盤。 それは、さいたま市における「貴族」の住所だ。 あちらは「浦和区」。こちらは「南区」。 京浜東北線の「浦和駅」周辺こそが本物の文教地区であり、埼京線の「武蔵浦和」は、所詮ニューカマーの成り上がりだ。

武蔵浦和周辺の公立小中（沼影小、浦和大里小、内谷中など）も、決して悪くはない。 むしろ埼玉全体で見れば優秀だ。 だが、それは「どんぐりの背比べ」の中での一番背が高いどんぐりに過ぎない。

「……そう。よかったわね、沙羅ちゃん」 「でも沙羅ちゃん言ってたよ。『家が古くなるから嫌だ』って」

美和は心の中で毒づく。 家は古くても、地価と民度はあっちが上なのよ。 この街の親たちは、必死に中学受験をさせる。 それは教育熱心だからではない。 「住所のコンプレックス」を「学校の偏差値」で洗浄したいからだ。

マンクラの投稿が脳裏をよぎる。 ――“武蔵浦和の学区論争、所詮はコップの中の嵐。浦和区民から見れば誤差”

５　ステアリの影、マークスの夕暮れ

夕方、慎一からLINEが入る。 『今日、少し遅くなる。……話がある』

嫌な予感しかしない。 美和は気分転換に、マンションのラウンジへ降りた。 そこには、顔見知りの「ステアリおじさん」こと、後藤さんがいた。 彼はマークスからステーションアリーナに買い替えた、裏切り者だ。

「やあ。マークスは相変わらず落ち着いてていいね」

後藤さんは余裕の笑みを浮かべる。 その余裕は、含み益から来ている。

「ステアリは最近、エレベーターが混んでてね。住民の質も、ほら、色々でしょ」

出た。 「混雑」や「多様性」を嘆くふりをした、人気物件アピール。 美和は引きつった笑顔で応戦する。

「そうですか？ でも、サミット直結は便利そうで羨ましいですぅ。……雨に濡れずに『カツ丼』買えますもんね」

精一杯の皮肉。 高級感などない、所詮スーパー直結でしょ、という当てこすり。 だが後藤さんは痛くも痒くもない顔で言う。

「そうなんだよ。資産価値も落ちないし、最高の冷蔵庫だよ」

完敗だ。 彼らは「スーパーしかない街」であることを受け入れ、それを資産性に変換して楽しんでいる。 私たちは、その養分だ。

６　埼京線は止まり、幻想も止まる

その夜、慎一が帰宅した。 顔色が悪い。 埼京線の遅延のせいだけではないようだ。

リビングの照明を少し落とし、慎一が口を開く。

「……来年から、役職定年みたいな扱いになる。給料、下がるわ」

美和は、冷蔵庫の音が急にうるさく感じた。 年収2,000万円の「パワーカップル（笑）」という看板が、ガラガラと崩れ落ちる音。

「どれくらい？」 「額面で300万は減る。ボーナスも激減だ」

変動金利のローン。 私立中学の学費。 そして、維持費が上がり続けるタワーマンション。

慎一がポツリと言う。 「……売るか？ 今なら、まだ高く売れる」

美和はスマホを握りしめた。 画面には、IESHIL（イエシル）の推定価格。 1億1,000万円。 これを売って、どこへ行く？ 築古の板状マンション？ 駅徒歩15分の戸建て？ 「都落ち」ならぬ「塔落ち」だ。

「嫌よ」 美和は即答した。 「ここを出たら、私たちが今まで我慢してきた『満員電車』と『スーパーしかない生活』の意味がなくなるじゃない」

それは論理破綻していた。 でも、しがみついているのはコンクリートの箱ではない。 「自分たちは選ばれた側の人間だ」という、薄氷のようなプライドだ。

７　それでも、見栄は沼に沈まない

翌週末。 家族で別所沼公園へ歩いた。 武蔵浦和の喧騒から少し離れた、静かな沼。

冬の空気は澄んでいて、遠くにタワマン群が見える。 ステーションアリーナが、夕日を反射して神々しく光っている。 その横で、私たちのマークスが少し地味な色で佇んでいる。

「ねえパパ」 律（小2）が、無邪気に指差す。 「あの高いビル、かっこいいね！ 僕、あっちに住みたい！」

慎一の顔が歪む。 子供の純粋さは、時として最も残酷な凶器だ。 慎一は、律の頭を撫でて言った。

「……あそこはな、ただ高いだけだ。中に入れば、トイレと風呂があるだけだぞ」

「えー、でもキラキラしてるよ」

美和は、沼の水面を見た。 水面に映るタワマンは、逆さまになって揺れている。 逆さまなら、ステアリもマークスも、高さなんて関係ない。

「律、パパの言う通りよ」 美和は言う。 「家なんてね、雨風がしのげて、家族がいて、……近くにスーパーがあればそれでいいのよ」

自分に言い聞かせるような言葉。 でも、不思議と嘘ではなかった。 年収が下がっても、ローンが重くても、ここで生きていくしかない。 スーパーで半額のシールが貼られた刺身を買って、それを「賢い消費」と言い張って生きていく。

慎一が、ポケットから缶コーヒーを取り出した。 一本130円。 駅前のスタバのフラペチーノではない。 でも、今の二人には、この温かさがちょうどよかった。

「帰りに、マルエツ寄るか」 慎一が言った。 「今日はポイント5倍デーだしな」

美和は吹き出した。 「何よそれ。……ステアリの住人は、ポイントなんて気にしないわよ」 「知るかよ。俺たちは、俺たちの戦い方で生き残るんだ」

二人は笑った。 その笑いは、少し乾いていて、少し苦い。 けれど、Twitter（X）のタイムラインで見るどの投稿よりも、人間らしい温度があった。

見上げれば、ステーションアリーナの頂上が、雲に隠れそうになっていた。 「ざまあみろ」 美和は小さく呟いて、夫の腕を掴んだ。 その手は、ブランドバッグを持つより、少しだけ力強かった。

（了）

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入札不調！

お久しぶりです！

本ブログで何度か武蔵浦和学園（仮称）に関する記事を書いていましたが、なんと最新のものは２年以上前！

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少し動きがありましたので、久し振りに状況をアップデートしてみたいと思います。

まず、新校舎の入札が不調となっております。

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予定価格148億6100万円でしたが応札者がいませんでした。沼影プールの解体は進んでいますが、工期はどうなるのでしょうか？

解体が進む沼影プール

室内プールはまだ残っていますが、囲いではっきり分かりませんが屋外施設はほとんどなくなってしまっているようです。

学区はどうなるのか？

気になるのは学区です。

大雑把に埼京線の西側エリアが学区になるようですが、選択学区を制定する議論もあるなど、通学区域は未だにはっきりしません。

下記の公開資料が参考になると思います。

武蔵浦和駅周辺地区義務教育学校整備基本計画 p.10
https://www.city.saitama.lg.jp/003/002/008/005/p090117_d/fil/kihonkeikaku.pdf

武蔵浦和駅周辺地区義務教育学校開校準備委員会本部会第2回　p.8
https://www.city.saitama.lg.jp/003/002/001/p113816_d/fil/honbukaikaigishiryovol2-2.pdf

武蔵浦和駅周辺地区義務教育学校の設置について　7枚目
https://www.city.saitama.lg.jp/003/002/001/p082303_d/fil/toujitusiryou.pdf

これらの資料を参考に主要マンションととも学区を重ね合わせてみました。

https://twitter.com/Yocchi4C/status/1912075175421771903

青枠が武蔵浦和学園（仮称）の学区です。

どうでしょうか？

武蔵浦和駅周辺の学区は入り組んでいます。

マンションを買われる方は注意したいですね！特に新しい学校に通い始める３年後にどうなっているか。さいたま市から発表される情報も逐次チェックしておいた方がよいですね。

再公告中！

入札は不調となりましたが、現在予定価格を上げて再公告を行っています。

建設費は高騰していますし、金額の上昇はやむを得ないのでしょう。にしても、入札不調から２ヶ月で予定価格が15億も上がるのですね。現在建築で16,346百万円、機械設備3,327百万円で公告されています。

まとめ

武蔵浦和学園（仮称）建設予定地周辺に、広々とした区画が２つ（ロッテ寮跡地）ありますが、１区画はGODAI武蔵浦和（仮称）が夏にオープン予定。もう１区画は延床9000m2以上の3F建て商業施設になる予定です。

そうなると、武蔵浦和駅西南エリアの雰囲気がガラっと変わりそうですね。

このあたりの商業施設はネッツトヨタとイエローハットぐらいだったのですが、交通量も増えてくるでしょいか？

学校もでき、公園もでき、子ども達の行き来も多くなるでしょうから、交通安全に留意したいところです。

ボール遊びもでき、休日ともなれば多くの子どもが集まる沼影みなみ公園

また、駅北東側の第8－2街区再開発エリアは、一昨年、東急不動産株式会社、東京建物株式会社、住友不動産株式会社の3社による共同企業体で進めることが発表されて以降、しばらく続報がないとこですが、こちらも気になるところです。建設費高騰により、再開発がとん挫しているニュースも聞きますし、今後どのように開発が進んでいくでしょうか？

引き続き、周辺の開発情報をウォッチしていきたいと思います。

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前回までのお話

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住宅ローン金利高騰！

お久しぶりです！

2024年最初で最後の投稿となってしまいました（涙）

そして、気づいたらすっかり住宅ローン金利が上昇してしまいました。

住宅ローンについては、過去にけっこう研究していたつもりでした。

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しかーーーし、金利上昇報道の数々にいちいち狼狽えてしまいます（笑）

借換するべきか？

いずれにしても金利上昇は折り込み済みでしたが、ライフプランを作成したときよりも早く金利上昇しています。

少しシミュレーションしてみました。2022年1月から楽天銀行で借入5,000万円の想定です。

少し想定が甘めかもしれませんが、来年には優遇金利適用後1%に達し、その後5年毎に0.25%の金利上昇を見込んでみました。利息が1,346万円ですか、多いですね。

では借換した場合はどうでしょうか？

60ヶ月（５年）経過ののち借換とすると、残債約4,400万円で借換費用は約130万円弱といったところでしょうか。想定金利は楽天銀行より0.2%低いものとしてみました（現時点ではもっと差がありますが、他ネット銀行との差は0.2%弱程度が多かったと思うので（楽天0.52%、他0.38%等）、いずれはその程度の差になるだろうと仮定してみました）。

この想定ですと、35年ローン完済時に542,808円お得になることが判明しました。

借換費用約130万円が発生しますので、借換してすぐ住み替えてしまったら逆に借換損になります。

借換得にプラ転するのは、2053年12月になります。約30年先です・・・めちゃめちゃ先ですね。

30年のうちに住み替えるのでは？

ちょっと楽天銀行に甘めな設定だったかもしれませんが、ありそうな感じな気もしています。

2053年までには住み替えているかな？？？

ということであれば、借換はしない方がよさそうです。

でもexcelの計算式が間違っているかもしれません。５年毎に金利を変更する設定のエクセルがみつからなかったので、Chat GPTさんに聞いて作成してみました。間違えがあればご指摘ください！

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2023年のニュース

こんにちは！2023年も12月31日となりました。

2023年の武蔵浦和を少し振り返ってみたいと思います。

プラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナ完売！

まず、プラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナが完売しましたね。最後1LDKが残っていて、垂れ幕広告も出ていて苦戦気味かと思われましたが、あれよあれよという間に竣工前完売でした。

さすが、駅徒歩１分は強いですね。

屋上テラスに続くエスカレーターや植栽も姿を現し、歓声間近といったところです。

実際でできてきたものをみると、イメージパースよりもカッコいい印象があります。

下駄にはヤオコーが入ることが正式に表明されました。

駅前のスーパーは大激戦ですね・・・個人的にヤオコーのお惣菜が楽しみです。

ロッテ関連施設が今後どうなるのか？

また、ロッテ関係も大きなニュースでした。

年末にはロッテ２軍施設移転のニュースが流れてきました。

Yahoo!ニュース

Yahoo!ニュース Yahoo!ニュースは、新聞・通信社が配信するニュースのほか、映像、雑誌や個人の書き手が執筆する記事など多種多様なニュースを掲載しています。

ロッテ２軍が利用しているロッテ浦和球場は、ロッテ浦和工場のすぐ南で、室内練習場も近くにあります。

駅から距離がありますが、２軍施設移転後はどうなるのでしょうか？

ロッテ工場の拡張、マンション建設、商業施設・・・自治体が購入して公園等公共施設になる線は薄そうでしょうか（さいたま市が民間から土地を購入するイメージがわきません）。

また、ロッテ寮跡地が完全に更地になりました。

沼影側は２区画合わせるとだいぶ広いですね。マンションになるイメージがありますが、果たしてどうなるのでしょうか。

真四角でめちゃめちゃ綺麗な区画なんですよね。

一方、田島通り沿いの区画は少し狭めですが、より駅からアクセスしやすく人通りも多い立地になります。

沼影観音堂との間の道路がかなり狭いので、この際拡幅されることはないのでしょうか。

沼影プールのラストイヤー！

そして、なんといっても2023年は、沼影プールのラストイヤーとなりました。

Yahoo!ニュース

Yahoo!ニュース Yahoo!ニュースは、新聞・通信社が配信するニュースのほか、映像、雑誌や個人の書き手が執筆する記事など多種多様なニュースを掲載しています。

沼影プールは解体後、小中一貫義務教育学校が建設される予定です。

よろしければ、関連記事をご覧ください。

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これに関する都市計画案の縦覧は来月可能だそうです。

尚、屋内プールは代替施設が検討されており、大里小学校の敷地内に建設予定だそうですね。

羽田空港アクセス線西山手ルートはいつ実現するのか？

羽田空港アクセス線「東山手ルート」は既に着工しましたが、羽田空港アクセス線の西山手ルート早期着工について、埼玉県が国に要望いたしました。

乗りものニュース

羽田アクセス線「西山手ルート早期開業を」埼玉県が要望 東山手ルートとダブルで羽田アクセス？ 狙いは | … 埼玉県は、国への2024年度の要望に「羽田空港アクセス線西山手ルートの早期着工に向けた支援」を盛り込みました。ただ、埼玉からの羽田アクセスが拓ける東山手ルートは着工…

羽田空港へのダイレクトアクセスは、かなり期待大です。実現されれば、武蔵浦和駅は停車駅になりそうな気がします。しかし、埼玉県の本気度（それよりも埼玉高速鉄道）や工事の難易度もあって、早期実現はなかなか難しそうな気がします。これに関しては、鐵坊主さんのYoutubeチャンネルで詳しく解説されています。

グッときた中古マンション

2023年のぐっときた中古マンションです（検討していたら買付要望書を出したい）。

マンション購入記で購入を検討していた時期から、予算は変わっていません・・・ですので、予算のゾーンから外れるとよい出物でも見落としてしまっていると思います（ごめんなさい）。

2024年は、ステアリの中古が出るのか、出るとしたらいくらなのかに注目しています。

武蔵浦和含む郊外マンション全般の特徴でしょうが、2022年は明らかに相場が上がった印象でしたが、2023年はやや停滞気味かと思います。とはいえ相場が下がってはいないので、数年前に比べればお高いイメージにはなるとは思います。

そうはいっても、相場なりの価格で特に立地がよければ、すぐに売れてしまう印象です。2024年のマンション相場がどうなるか、神のみぞ知るところですが、新築マンション建築費高騰ゆえ、新築も中古マンションも価格は下がらないだろうとの予想が多く見受けられます。都心マンションと郊外マンションでは異なる側面は多いと思いますが、郊外マンションの相場においても、リーマンショックのような特別な事象がない限り、安くなる可能性は低いのかもしれません。

いつかは新築マンション、新築戸建をという野望を心に秘めてはいるのですが、予算の問題に加えて子どもを転校させなければいけないだとか、諸々難しい点が多く、なかなか実現には至らなそうですね・・・

そもそもライフプランナーにポートフォリオを一度つくってもらっていますし、貯蓄にも励んでいるつもりですが、、ついつい今を生きてしまうのです（散財・・・（涙））。一方で、今を生きるがゆえに向う見ずにマンションを買ってしまうのもありですが、そこは慎重になってしまいます（笑）

これに関して参考（5:12～）↓

2024年は、どんな年になるのでしょうか。武蔵浦和駅第8－2街区再開発計画(東急不動産株式会社、東京建物株式会社、住友不動産株式会社)にそろそろ動きが合ってもよい気がします。

それでは皆様よいお年を！

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前回までのお話

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住宅ローン控除手続完了

だいぶ前のことになってしまいますが、無事手続きを完了することができました。

ポチポチと必要な情報を入れていきます。

ちょっと分からないところもありましたが、教えていただきました！皆様ありがとうございます！！！

で、なんとか期限内に送信！入金予定日が分かります。どきどき。

そして、予定通りきました！支払手続日が3/23ということで、入金されるのは3/24でした！

初めての手続きなので、作業に着手するまではかなり気が重かったのですが、終わってみればなんだかんだ簡単だったな、って感じですね。

いつの間にか、マイナンバーカードとQRコードとスマホで国税庁のPCサイトにログインできるようになっており、ICカードリーダーの活躍場所がありませんでした。どこにしまったか忘れてしまっていて、カードリーダーを探すのにひと手間だったのに、不要になっていたとは。

戸建が気になってきた

ところで、マンションを買ってからも定期的にsuumoをチェックしています（ということで、すんでメンターにもなりました）。これは、ネタのため、アドバイスのため、そして自分のためです。やはり、ないものねだりで、今よりも広い部屋が気になってしまいます。さしずめ戸建ですね。

実は戸建（建売）のモデルルームに行ったのは、先日が初めてでした。

できれば、三井から買ってレジデンシャルサンクスフェスタに行ってみたいものです。

今の住まいもめちゃめちゃ満足度高いのですが・・・唯一のデメリットである広さ、これは当然納得して買っている訳ですが、それでも頭の片隅にそれはずっとあって、ガチで悩んでいるのです。

とはいえ、ぶっちゃけ住み替えって厳しいですね。広い家に行くには、利便性を犠牲にするか、ハザードリスクを無視するか、予算を上げて日々の生活がカツカツになるかもしれないリスクを負うか、そうそうできるものではありません。仕事でうまくやって世帯収入を上げるしかないですね。何度も買い換えている方って、本当にすごい！

それから、モデルルームにいった感想ですが、スペック的にはもちろん圧倒的に戸建の方が広い訳なのですが、感覚的にはそんなに広く感じなかったんですよね。

なんでかって言うと、家と家の間の狭さだったり、廊下の狭さだったり、そのあたりであまり開放感を感じなかったからだと思います。また今住んでいるマンションだと、それなりに高さがあって、地面との距離が開放感につながっている部分もあるのですが、戸建にはそれがありません。これは静寂さというか、プライベート感というか、そういった感じでもあると思うのですが、とにかく高いところにいけば、地面（道路）からの喧騒から距離を置くことができます。あとは、田舎にある実家とどこかで比較しているところが原因かな。モデルルームには庭があったんですが、埼玉南部でも建売なら庭があるだけいい方だと思いますが、とてもとても田舎の実家の庭とは比較にならないくらい狭いです。仕方ないですが。これなら、マンションの公開空地の方が子どもが多少遊べるし、広いし、いいなとか、あんまり比較対象として適切じゃないものと比べて、現状の住まいの方がいいかって感じもします。

終わりなき旅

いずれにせよ、どこかのタイミングで住みかえるイベントは発生するのかなと思います。今の時点では、かなりぼんやりしたものですが、引き続き勉強していきたいところです。まず、家族が幸せになるマドリを探し、購入までのダンドリを整え、最後はサトリ！無の境地で買うのみ！

とはいえ、家が狭くて不幸になることはまずない・・・ですよね。

まずは金の心配！！！

となると、新しい家を買える気もしなくなってきますが（笑）

私の終わりなき旅は、目的地に着くことなく、旅の途中で死に絶えるかもしれません。

つづく（？）

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