本論考は、「都心タワマンが栄華を誇る一方で、郊外マンションに“次の夢”は残されているのか」という問いを手がかりに、郊外マンションは本当に“オワコン”なのかを考える試みである。前回は、この問いに向き合うにはまず歴史的な文脈を押さえる必要があると考え、東京とその周辺がどのように人々に住まわれ、住宅供給や人口移動の変化を通じて現在の都市構造が形づくられてきたのかを整理し、議論の出発点とした。今回はその続きとして、戦後に東京圏がどのように拡大し、どんな住居・通勤構造が「都心優位」を支えてきたのかにスポットライトを当てながら、話を進めていきたい。

LDK誕生

間取りは「支配」し、タワマンは「生存戦略」となる

1. 「nLDK」というシステムによる生活の分断

少し話題はズレるが、ここで間取りの話をしておこう。私たちが当たり前だと思っている「nLDK」という形式。実はこれ、20世紀後半に定着した比較的新しい概念だ。 空間構造をグラフ理論で分析すると、興味深い変化が見えてくる。かつての日本の住宅は、部屋と部屋が繋がり合う「リング型（回遊構造）」だった。襖を開ければ空間が繋がり、寝室が客間にもなる。そこには機能の固定化を拒む「柔軟な豊かさ」があった。

しかし現代のマンションは違う。玄関から廊下が伸び、各個室へ分岐する「ツリー型（枝分かれ構造）」が支配的だ。 これは、いわゆる「PP分離（パブリック／プライベート分離）」と呼ばれる形式である。リビング（公）と寝室（私）を明確に切り離すこの設計は、プライバシーを確保する一方で、家族のあり方を「個の集合体」へと変質させた。「分ける」設計の中で、それでもリビングに集まろうとする現代家族のねじれ。間取り図には、私たちの葛藤が刻印されている。

2. 「外国人が買い占めている」という嘘

次に、タワマンを巡る最大の誤解を解こう。「東京のタワマンは中国人が買い漁っている」——そんな言説をよく耳にするが、データは残酷なまでにそれを否定する。 湾岸エリアの調査によれば、外国人購入者はわずか約4％。では誰が買っているのか？ 約30％を占めるのは「パワーカップル」だ[27]。

ここで重要なのは、彼らが単なるDINKS（子なし共働き）ではないという点だ。実態は、DEWKS^*（Double Employed With Kids＝子育て共働き）が過半数を占める「パワーファミリー」なのである。

*一方、DEWKSはDINKSよりも圧倒的に多いが、３世代等の世帯とともに減少傾向ではある（図）。

彼らの一部は30代で東京23区を脱出しているが、決して田舎へ帰るわけではない。横浜、川崎、さいたま——「都心への通勤圏内」にある郊外都市のマンションへ戦略的撤退を選んでいるに過ぎない。彼らにとって住居とは、職住近接を維持するためのベースキャンプなのだ。

3. 「時間」と「安心」を買うための装置

なぜ彼らは、高額なタワマンを選ぶのか？ 第一の理由は、やはり「立地」だ。共働きの子育て世帯にとって、時間は命そのものである。 駅から5分か10分か。このわずかな差が、保育園のお迎えに間に合うか、夫婦の分担が成立するかを決定づける。「高いから」ではない。「家庭を回すため」に、彼らは立地という時間を金で買っているのだ。

第二の理由は「資産性」である。現代社会はリスクに満ちている。雇用も年金も不確実な時代において、タワマンは「資産価値が下がりにくい」という一点において、最強のリスクヘッジ商品となる。 ここで見逃せない不都合な真実がある。駅前再開発には多額の「公費（税金）」が投入されることが多い。つまり、公的資金によってエリアの価値が嵩上げされ、その果実（資産価値向上）を享受できるのは、タワマンを購入できる富裕層だけという構図だ。 タワマンを買うこと。それは単なる住まい選びではなく、公的支援と資産市場の勝ち馬に乗るための、極めて合理的な生存戦略なのである。

[25] 花里俊廣、篠崎正彦、佐々木誠『隣接グラフによる集合住宅住戸の間取りの分析 -民間分譲マンション・導入期の集合住宅住戸・現代建築家による提案の比較-、日本建築学会 第１回 住宅系研究論文報告会論文集』31-38
[26] 晴海フラッグ
[27] 「湾岸タワーマンションを買っているのは誰なのか」を調査。本当に現在でも外国人は買っているのか？
[28] パワーカップル世帯の動向－2024 年で 45 万世帯に増加、うち７割は子のいるパワーファミリー
[29] 令和 6 年度版 男女共同参画白書
[30] 都道府県・主要都市のマンションストック戸数＆マンション化率 2024
[31] タワーマンションが人気の理由
[32] 平山洋介『住宅政策のどこが問題か』（光文社新書）2009

<続く>

The post 郊外マンションはオワコンなのか？ -都心タワマン暴騰の日陰で-（４） first appeared on 郊外3LDK LIFE -共働き限界中年リーマンが武蔵浦和に狭い3LDKマンションを買って家族4人で暮らす-.

郊外3LDK LIFE -共働き限界中年リ…

前回のお話 都心タワマン暴騰の影で、郊外マンションは本当に「オワコン」化したのか？戦前の田園都市発明から、戦後の焼け野原で「持ち家」が強制された残酷な歴史まで。私たちが信じ…

本論考は、「都心タワマンが栄華を誇る一方で、郊外マンションに“次の夢”は残されているのか」という問いを手がかりに、郊外マンションは本当に“オワコン”なのかを考える試みである。前回は、この問いに向き合うにはまず歴史的な文脈を押さえる必要があると考え、東京とその周辺がどのように人々に住まわれ、住宅供給や人口移動の変化を通じて現在の都市構造が形づくられてきたのかを整理し、議論の出発点とした。今回はその続きとして、終戦直後の深刻な住宅難をひとまず脱した後の時代から、話を進めていきたい。

首都圏の住宅供給史（３） -団地革命-

2DKが「家族の形」を書き換えた日

「ダイニングキッチン」という発明、あるいは生活の近代化

戦後、焼け野原からの復興期にあった日本は、深刻な住宅不足という国家的課題に直面していた。都市部への急激な人口集中と住宅難を解消するため、政府が切り札として打ち出したのが、公的住宅団地（いわゆる「団地」）の大量供給である。

1955年に日本住宅公団（現・UR都市機構）が発足し、その翌年の1956年、大阪府堺市において公団住宅第1号となる「金岡団地」が竣工する。全900戸に及ぶこの団地で起きた革命、それこそが「2DK」の間取りと「ダイニングキッチン（食堂付き台所）」の採用である。

それまでの日本の伝統的な家屋において、「食事専用の部屋（食堂）」という概念は希薄であった。畳の部屋にちゃぶ台を出して食事をし、終われば片付けて布団を敷くという、空間を多目的に使う生活が当たり前だったのである。しかし、団地の登場によって、「椅子に座って食事をし、寝室とは明確に分ける」という生活様式、いわゆる「食寝分離」が標準化された。

住まいの設計が変われば、そこでの家族の振る舞いも、家事のあり方も変わる。その意味で、団地は単なる物理的な住宅供給にとどまらず、日本人の生活そのものを強制的に「近代化」させる巨大な「装置」として機能したのである。

首都圏の巨大団地群と、新しいライフスタイル

この「団地革命」の波は、すぐさま首都圏へと波及する。 1957年以降、千葉県柏市の光ヶ丘団地（約1,000戸）を皮切りに、豊四季台団地（4,666戸）、松戸市の常盤平団地（4,839戸）など、数千戸規模のマンモス団地が次々と建設された。

水洗トイレやステンレス流し台、そしてダイニングキッチンを備えた当時の団地は、庶民にとって最先端の「憧れの住まい」であった。そこで展開される「椅子とテーブル」の生活は、戦後日本人が脱却しようとした古い因習からの解放を意味し、新しい中流階級のアイデンティティとなっていったのである。こうして団地は、高度経済成長期の風景を決定づける象徴的な存在として、日本の都市郊外にその根を下ろしていった。

首都圏の住宅供給史（４） -郊外庭付き一戸建-

「いつかはマイホーム」が国民的悲願になった日

「庭付き一戸建て」が“到達可能な夢”へと変わる

戦後の住宅不足を「団地」が埋めた後、高度経済成長期に入ると、住宅市場は新たなフェーズへと移行する。その原動力となったのが、国民所得の著しい増加と、住宅ローン制度の整備である。

これら経済的・制度的な基盤が整ったことによって、それまで一部の富裕層にとっての高嶺の花であった「庭付きの郊外一戸建て住宅」は、一般の勤労者層（サラリーマン）にとっても「到達可能な夢」へと劇的な変貌を遂げた。住宅取得のハードルが下がったことで、マイホームを持つことは単なる憧れではなく、多くの家庭が現実的に目指せるライフプランの核心として定着していったのである。

「現代住宅双六」が描いた幸福のテンプレート

この劇的な価値観の転換を、最も象徴的に表しているのが、当時の新聞紙面を飾った「現代住宅双六（すごろく）」（朝日新聞 1973年1月3日掲載）だ（下図）。

• この双六では、人生の成功モデルが極めて分かりやすく視覚化されていた。
• スタート：木造アパートや借家での生活
• プロセス：ボーナスで頭金を貯め、銀行ローンを組む
• ゴール（上がり）：郊外の庭付き一戸建てを購入

この双六が社会に提示したのは、単なる住み替えの手順（ハウジング・ラダー）ではない。庭付きの持ち家を手に入れることが、安定した家族生活の象徴であり、ひいては「一人前の市民としての社会的成熟（＝家族の幸福）」を示すものであるという社会的規範（ノルム）であった。人々はこのレールに乗ることを疑わず、その「上がり」を目指してこぞって郊外へと移動を開始したのである。

郊外を埋め尽くす「プレハブ」と均質なコミュニティ

この爆発的な「マイホーム需要」に応えるために登場したのが、多摩ニュータウン（1971年入居開始）や港北ニュータウンといった公的・民間の大規模開発と、それを支える「プレハブ住宅」の技術革新である。

プレハブ住宅とは、住宅の構造部材や内装部品の多くを、現場ではなく工場で事前に製造（prefabricated）し、現地で組み立てる工法の住宅を指す[7]。ハウスメーカー各社はこの手法を採用し、マイホームを一種の「パッケージ商品」として大量供給することを可能にした。

その結果、郊外に出現したのは、同一世代・同一階層（年収や家族構成が似通った人々）が一斉に入居する、画一的で均質なコミュニティ、いわゆる「パッケージ・サバーブ（郊外住宅地）」であった。こうして、東京圏の人口はドーナツ状に外縁部へと急速に拡大し、現在に続く首都圏の都市構造の原型が形成されていったのである。

首都圏の住宅供給史（５）-マンションの発明-

「空中の権利」はいかにして「資産」となったか？法と欲望が交錯する黎明期

区分所有法（1962年）：市場を創出した「法的大転換」

郊外へ向かう「戸建て」の拡散と並行して、都心部では静かに、しかし革命的な動きが始まっていた。「分譲マンション」の登場である。

日本初の民間分譲マンションとされるのは、1956年に東京都新宿区で日本信販によって分譲された「四谷コーポラス」だ。しかし、この時点ではまだ「マンション」という法的概念は確立されていない。当時は、建物の権利関係が曖昧であり、今日のように住戸単位で自由に売買したり、抵当権を設定したりすることは困難であった。いわば、黎明期のマンションは「海のものとも山のものともつかない」存在だったのである。

歴史を決定的に変えたのは、1962年に制定された「建物の区分所有等に関する法律（建物区分所有法）」である。 この法律こそが、日本の都市居住における最大のイノベーションであったと言っても過言ではない。なぜなら、この法律によって初めて、一つの建物を複数の所有者で区切って所有する仕組みが制度的に認められたからだ。これにより、「建物の空中権」が法的に切り分けられ、マンションは単なる「共同生活の場」から、登記可能で流動性のある明確な「不動産資産」へと昇華したのである。

資産価値が法的に裏付けられたことの意味は大きい。それはすなわち、マンションが銀行融資（住宅ローン）の担保対象になり得ることを意味し、人々がローンを組んでマンションを購入するという、現代では当たり前の市場メカニズムの前提条件がここに整ったのである。

「第一次マンションブーム」と「億ション」の衝撃

法整備と呼応するかのように、1964年の東京オリンピック景気が市場を刺激し、都市開発と相まって「第一次マンションブーム」と呼ばれる局面が到来する。

ここで注目すべきは、郊外と都心の明確な「性格の分離」である。当時、郊外で供給されていた「団地」が、住宅不足を解消するための実用的かつ大衆的な住まい（2DKなど）であったのに対し、民間事業者が手がける都心の分譲マンションは、当初から「高級感」を訴求する商品として展開された。

その象徴にして頂点とも言えるのが、1964年、オリンピックイヤーに原宿駅前（渋谷区神宮前）で分譲された「コープオリンピア」（売主：東京コープ）である。 ホテルのようなフロントサービスやセントラルヒーティングを備えたこの物件の分譲価格は、当時としては破格の3,000万円から最高1億円に達した。現代の貨幣価値に換算すれば、数億円から十数億円規模のインパクトであろう。これが日本初の「億ション」として世に知られることとなり、「都心マンション＝資産価値・ステータス」という、現在まで続く日本独特のマンション観（図式）を決定づけたのである。

制度（区分所有法）が市場の土台を作り、イベント（五輪）と象徴的物件（コープオリンピア）が人々の欲望に火をつける――。こうして1960年代、日本のマンション市場は、単なる住居の確保を超えた「資産形成とステータスの舞台」として、華々しくその幕を開けたのであった。

首都圏の住宅供給史（６） -タワーマンション登場-

都市の欲望は「垂直方向」へ。規制緩和が導いた摩天楼の時代

高さ制限撤廃と、埼玉から始まった歴史

タワーマンションの歴史は、日本の都市計画における「規制緩和」の歴史そのものである。 かつての建築基準法には、市街地における建物の高さを一律で制限する「高さ31メートル制限（およそ10階建て相当）」が存在していた。しかし、1963年の特定街区制度の創設を経て、1970年の法改正によってこの絶対高さ制限が撤廃される。これにより、技術的には可能だった超高層住居への道が、法制度的にも大きく開かれたのである。

ここで意外な事実がある。法改正を受けて誕生した日本初のタワーマンションは、大都会・東京の都心部ではなく、埼玉県与野市（現・さいたま市）に出現した「与野ハウス」（1976年竣工、高さ66メートル、22階建て）である。 東京ではなく埼玉の地で、日本の住居が初めて「空」を目指したという事実は、その後のタワーマンションが必ずしも都心だけの特権ではなく、広域的な都市化の象徴となることを予感させる出来事であった。

1997年、タワマン時代の幕開け

法的には可能になったものの、黎明期のタワーマンションはすぐに普及したわけではない。特に人口過密な東京都心部においては、近隣への日照権の問題や、建設に必要な広大な敷地の確保が難しく、多くの計画が停滞を余儀なくされていたからである。

しかし、1990年代後半に歴史の潮目が大きく変わる。 バブル崩壊による地価の下落、そして政府の方針が「郊外拡大」から「都市再生（街なか居住）」へと転換したことが背景にあるが、決定打となったのは1997年の建築基準法改正である。

この改正により、マンションの廊下や階段、エレベーターホールといった「共用部分」が、容積率算定上の延床面積に算入されなくなった。これはデベロッパーにとって革命的な変更であった。同じ敷地条件でも、実質的により大きく、より高い建物を設計できるようになり、事業採算性が飛躍的に向上したからである。加えて、日影規制の緩和や、長期的な低金利政策も強力な追い風となった。

「新・住宅双六」が示した新たなゴール

こうして「制度・金融・都市計画」の条件が整った2000年代以降、湾岸エリアの工場跡地や駅前再開発地区において、タワーマンション建設は爆発的に増加する。都市機能が「水平方向」への拡大から「垂直方向」への集積へと転換した瞬間であった。

この変化を象徴するのが、2007年に新聞掲載された「新・住宅双六」（下図）である。かつて「郊外の庭付き一戸建て」一択だった人生の上がりは書き換えられ、ついに「都心の超高層マンション」が人生の新たなゴールの一つとして明確に位置づけられたのである。

首都圏の住宅供給史（７） -住宅政策の転換-

「作る」から「活かす」へ。フローからストックへの歴史的大転換

新築至上主義の終わりを示す「1/70」の衝撃

これまで、団地、戸建て、マンションと、「いかに新しい住宅を供給してきたか」という歴史を紐解いてきた。しかし、現代の日本の住宅政策は、これまでの拡大路線とは180度異なる、全く新しいフェーズに突入している。

それは、戦後の住宅不足を埋めるための「大量生産・大量供給（フロー重視）」から、人口減少と成熟社会を見据えた「今ある家を長く、質高く使う（ストック重視）」への決定的な転換である。これは単なる政策の変更ではなく、人口減少社会において日本が避けて通ることのできない構造的な宿命と言える。

その変化の激しさは、数字を見れば一目瞭然だ。「今ある住宅数（ストック）」に対して、「その年に新しく作られた住宅数（着工戸数）」がどれくらいの割合かを示すデータを確認したい（下図）。

• 1973年：約 1/15（ストック約15戸に対し1戸が新築）
• 1998年：約 1/40
• 2023年：約 1/70

高度経済成長期の1973年には、既存住宅の15軒に1軒の割合で新築が生まれていた。街のあちこちで槌音が響き、都市が新陳代謝を繰り返していた時代である。しかし、50年後の2023年には、その頻度は約1/70にまで低下している。もはや「新築が次々と建つ」こと自体が、当たり前の風景ではなくなりつつあるのだ。

これからの不動産選びのルール

この「ストック社会」の到来は、私たち個人の不動産選びのルールをも根本から変えようとしている。 これからの時代は、「新築を買えば安泰」という神話は通用しない。すでに総住宅数が世帯数を上回り、大量の空き家予備軍が存在する中で、国の政策も大きく舵を切っている。

具体的には、マンション管理の適正化を促して建物の長寿命化を図る施策や、中古住宅（既存住宅）を新築と同じ土俵で適正に評価する「イコールフッティング」の実現などが議論・推進されている。 つまり、これからの賢い住まい選びとは、「新築というラベル（築年数の浅さ）」に飛びつくことではない。その建物がいかに適切にメンテナンスされているか、将来にわたって資産価値を維持できるかという「管理状態」や「リノベーションの可能性（ストックとしての価値）」を見極める、冷徹な審美眼が求められる時代になったと言えるだろう。

今回のまとめ

住まいのトレンドを読み解く「5つの視点」

この歴史を振り返ると、住まいのトレンドは「人々の気分」だけで変わるのではなく、構造的な要因で動いていることがわかる。

• 制度の壁：区分所有法、高さ制限撤廃、容積率緩和など、法改正が市場を作った。
• 金融の力：住宅ローン制度と低金利が、庶民の購買力を底上げした。
• 都市政策：国策が「郊外拡散」から「都心回帰」へシフトした。
• 供給の論理：プレハブや再開発など、企業側が「売りやすい・作りやすい」仕組みがあった。
• 価値観の移動：「双六」のゴールは、庭付き一戸建てからタワマンへと書き換えられた。

【ミニFAQ】

Q1. 団地って、ただの「集合住宅」じゃないの？

A. 単なる箱ではない。「寝食分離（2DK）」というライフスタイルのOSを書き換えた革命的装置であった。ちゃぶ台からテーブルへ、布団からベッドへ。今の私たちの暮らしの原点は団地にある。

Q2. なぜ郊外の戸建てが「成功の証」になったの？

A. 「住宅双六」というメディアの刷り込みと、実際に買えるようになった「経済状況（ローン・所得増）」がマッチしたからである。**「みんなが持っているから自分も欲しい」**という同調圧力が、郊外の風景を均質化させた。

Q3. 区分所有法（1962年）がないとどうなっていた？

A. マンションは「資産」にならず、ここまで普及しなかっただろう。所有権が曖昧だと銀行は融資できないため、マンション購入は現金一括払いだけの、超・富裕層の道楽に留まっていた可能性がある。

Q4. タワマンが一気に増えた「黒幕」は？

A. 1997年の規制緩和（共用部の容積率不算入）が最大のトリガーである。これと「都心回帰政策」「超低金利」という3つのカードが揃ったことで、デベロッパーも購入者もタワマンへと殺到する構造が出来上がった。

参考文献：
[7] 松村秀一『箱の産業: プレハブ住宅技術者たちの証言』（彰国社）2013
[8] マンションデータPlus 分譲マンションの歴史
[9] at home 日本のタワーマンションの歴史を知ろう！
[10] nomu.com タワーマンションの歴史
[11] 国土交通省 第 62 回住宅宅地分科会資料 ストック社会における住宅・住環境・市場のあり方について
[12] 国土交通省 マンション政策小委員会（令和６年度）
[13] 国土交通省 第 62 回住宅宅地分科会資料 既存住宅（ストック）を活かす不動産流通の現場の視点から

[続く]

The post 郊外マンションはオワコンなのか？ -都心タワマン暴騰の日陰で-（２） first appeared on 郊外3LDK LIFE -共働き限界中年リーマンが武蔵浦和に狭い3LDKマンションを買って家族4人で暮らす-.

はじめに

都心タワマンという生存戦略、そして郊外マンションの未来を考える

タワマン。それは現代の東京における、最もわかりやすい「欲望の塔」だ。

憧れと、嫉妬。いまやタワマン^*は、その両方を一身に浴びる都市の象徴になった。 特に東京都心部では、この10年で価格が残酷なまでに高騰し、「人気の高さ」は数字として証明されてしまった。「成功者の証」として崇められる一方で、そのきらびやかさは強烈なアンチを生む。だからこそ、週刊誌や漫画の格好のネタになり、「タワマン文学」のような“盛られた”物語として消費されもする。

けれど、外野が「見栄だ」「虚栄心だ」と騒いでいる間に、住んでいる人たちはもっとドライだ。 駅直結の圧倒的な時短、鉄壁のセキュリティ、そして資産価値。彼らにとってタワマンは、単なるブランド品ではなく、居住の実需も資産形成も兼ね備えた「もっとも合理的な生存戦略」なのだ。

*タワマン：法的に明確な定義はないものの、一般的に 20 階建て以上で高さ 60m 以上の高層マンションを指す [1]。典型的な建物の構造は、真上から見下ろすと中央に大きな吹き抜け(ボイド)があってロの字型構造になっているボイド型であ る。住戸はこの吹き抜けを囲むように配置され、角部屋を除けば、各住戸の開口部は東・西・南・北の 4 方向のいずれかに向いたものとなる。また本稿においては、特に断りのない限り分譲マンションを指すことにする。

なぜ私たちは、ここまで「都市」という場所に吸い寄せられるのか。

その答えは、現代日本の産業構造の変化にある。 いまや経済の7割は、「モノ」ではなく「サービス」だ。美容院も飲食店も、そしてホワイトカラーの商談も、その場で会って、その場で価値が生まれて消える。「生産と消費の同時性」ってやつだ。 こうした世界では、人が密集している場所ほど強くなる。移動コストが下がり、出会いの数だけ生産性が上がる。つまり、都市という空間そのものが、私たちのパフォーマンスを強制的に引き出す巨大な“装置”になってしまったのだ。

もちろん、東京が日本の全てじゃない。けれど、東京は人口も富も情報も飲み込み続ける、日本の未来の実験場だ。 だからこそ、その中心にそびえ立つタワマンを見れば、私たちのライフスタイルや欲望がどこへ向かおうとしているのかが見えてくる。

それと同時に、かつて「中流の夢」を乗せて増殖した郊外マンションが、これからどう枯れていくのか、あるいはどう生き残るのかも見えてくるはずだ。都心の熱狂は、郊外の冷徹な現実を映し出す鏡でもあるのだから。

今回は、この巨大な塔と、その周縁に広がる街を巡る問いを立ててみたい。 「これからも、タワマンは最強であり続けるのか？ そして、郊外マンションに『次なる夢』はあるのか？」と。

首都圏の住宅供給史（１）-戦前の住宅供給-

「郊外」という発明、そして「団地」という実験——東京圏住宅史の知られざる起源

1. 住宅政策の誕生：それは「慈善」ではなく「危機管理」だった

そもそも「ハウジング^*（住宅供給政策）」という概念の起源をご存知だろうか。その源流は19世紀イギリスの慈善事業にあるが、日本において国家が重い腰を上げたのは20世紀初頭のことだ。 トリガーとなったのは、第一次世界大戦末期の工業化と、それに伴う爆発的な都市人口の増加である。1910年代、深刻化した住宅不足という「危機」に対し、国家は初めて本腰を入れた介入を余儀なくされた。

1918年、原敬内閣による「小住宅政策要綱」の策定。続く1919年の都市計画法および市街地建築物法の公布。これらは単なる法律の制定ではない。公益住宅や組合住宅という「制度的枠組み」を通じて、国家が国民の住まいを管理・供給するシステムが本格稼働した瞬間であった。 一方で、市場には新たなプレイヤーが登場する。「サラリーマン」や「自由業」といった新中間層である。彼らが求めたのは、単なる雨風をしのぐ箱ではない。「量」から「質」へ。彼らの欲望は、「モダンライフの象徴」としての郊外住宅地を生み出していくこととなる。

*ハウジング：ハウジングとは、さまざまな概念から成るが、原義的には２つの概念が基本をなす。１つには「住宅を供給する」という概念で、一段の住宅の供給、すなわち、住宅の大量の供給システム全体を指す概念である。もう１つには「（うまく）住まう」という概念で、供給された「集合の家」を「共同して」うまく住みこなし、適切に維持管理していく居 住システムをつくるという概念である[4]。

2. 私鉄資本による「郊外」のデザイン

この「郊外」の形成において、決定的な役割を果たしたのが私鉄資本である。 ここで東京圏における記念碑的事例として、東急電鉄による「日本型田園都市」の分譲事業を挙げねばならない。彼らは阪急の手法を参照しつつ、田園調布の開発において、駅を中心に放射状・同心円状に道路を配置する欧米流の都市計画思想を大胆に導入した。

ここで重要なのは、鉄道会社が単なる交通インフラの提供者ではなかったという点だ。 彼らは鉄道を敷き、その先に理想的な住宅地を造成し、ライフスタイルごと販売した。つまり、鉄道会社とは生活空間そのものを設計し供給する「街づくりの主体（デミウルゴス）」として機能したのであり、我々が抱く「豊かな郊外暮らし」というイメージは、この時期に企業の戦略によって人工的に構築されたものに他ならない。

3. 震災と「同潤会」：コンクリートの箱への順応実験

1923年、関東大震災が東京を直撃する。 都心部が壊滅する一方で、被害の軽微だった郊外住宅地は生き残った。この事実は、人々の郊外移転を加速させる決定的な契機となる。だが、震災はもう一つの”現代の”都市生活の原型をも生み出した。

東京市民の約6割が住まいを失う未曾有の事態を受け、政府は財団法人「同潤会」を設立する。彼らが青山や代官山に建設した鉄筋コンクリート造の集合住宅（アパートメント・ハウス）は、単なる復興支援の枠を超えていた。 それは、木造文化で生きてきた日本人に、「集合住宅団地」という集住形式と、「洋式生活」という新たなOSをインストールできるかを試す、極めて野心的な社会的実験であったと言える。今日のタワーマンションへと至る現代のマンション生活の嚆矢は、間違いなくこの同潤会の事業に見出すことができるだろう。

首都圏の住宅供給史（２）-終戦直後の住宅供給-

「焼け野原で持ち家が倍増」の怪奇——戦後日本、私たちが家を買わされた本当の理由

1. 空襲で家が焼けたのに、なぜ「持家率」は倍増したのか？

戦後の住宅史における最大のミステリー。それは、焼け野原になった東京でこそ「持家」が爆発的に増えたという事実だ。データを見てほしい。太平洋戦争開戦時（1941年）、東京の持家率はわずか 25.2％。大半は借家住まいだった。ところが、終戦からたった3年後の1948年。その数字は 48.5％ と、なんと倍増している。

「平和になったから家を買った？」

いや、違う。この現象は空襲被害が甚大だった東京・大阪・名古屋でのみ起きている。被害の少なかった京都や金沢では、持家率はほとんど変わっていないのだ（表1参照）。家が焼失した都市ほど、持ち家が増える。このパラドックスの裏には、「借りたくても借りられない」という絶望的な構造があった。

【表1：戦災と持家率の残酷な相関 *[4]より一部改編】
（被災した都市ほど、なぜか持家率が跳ね上がっている）

2. 大家を襲った「家賃統制」とインフレ地獄

なぜ借家が消滅したのか。第一の犯人は「地代家賃統制令」だ。

戦時中から続くこの法律は、戦後のハイパーインフレ下でも家賃の値上げを禁じた。物価は暴騰し、建材費も上がるのに、家賃は据え置き。大家にとって、賃貸経営は「やればやるほど赤字」のボランティアと化した。当然、誰も新しいアパートなんて建てなくなる。

市場から「賃貸」という選択肢が蒸発した結果、人々は雨露をしのぐために、「自力でバラックを建てる」か「無理して買う」しかなくなったのだ。

3. トドメの一撃、税率90％の「財産税」

さらに決定的だったのが、1946年の「財産税法」である。これはGHQの指導下で行われた、富裕層解体に等しい措置だった。その税率はなんと最高90％である。

現金で払えない地主や家主たちは、泣く泣く虎の子の不動産を国に「物納」するか、二束三文で借家人に売り渡すしかなかった。つまり、戦後日本の「持家化」とは、個人の夢や希望の結果ではない。

「借家の供給停止」と「資産家の没落」という二重の圧力によって、庶民が「家を持つこと」を強制された歴史的事故だったのだ。

4. 「持家志向」という名の生存戦略

こうして形成された「持家＝当たり前」という構造は、不可逆的に進行した。

一度増えた持家率は簡単には下がらない。高度経済成長期に地方から若者が流入して一時的に下がるものの、彼らもまた結婚すれば郊外に家を買った。現代の私たちが信じている「いつかはマイホーム」という価値観。

それは文化でも国民性でもなく、70年前の「借りる場所がなかった絶望」が、制度として定着したものに過ぎないのかもしれない。

【ミニFAQ】

Q1. なぜ焼け野原で持家が増えたの？

A. 「家賃統制」で大家がアパートを建てなくなり、「財産税」で地主が土地を手放したから。「借りる」選択肢が消滅し、「買う・建てる」しか生きる道がなかった。

Q2. 「地代家賃統制令」ってなに？

A. 家賃の値上げを禁止する法律。借主には優しいが、結果として「新しい借家が作られない」という供給不足を招き、自分の首を絞めることになった。

Q3. 鉄道会社はなんで関係あるの？

A. 人が郊外へ逃げるのを見越して、鉄道とセットで住宅地を開発したから。「電車で通勤する」モデルは企業のビジネス戦略だった。

参考文献：
[1] タワマン（超高層マンション）の構造や容積率、資産価値について解説
[2] FRaU Web 平凡な私たちが到達できる“成功の証”…タワマンが人々の心をザワつかせる理由
[3] 窓際三等兵[作].グラハム子[画]『タワマンに住んで後悔している』（KADOKAWA）2023
[4] 住田昌二『現代日本ハウジング史-1914～2006-』（ミネルヴァ書房）2015
[5] 東急グループ：街づくりの歴史
[6] 三井住友トラスト不動産：田園調布の開発

The post 郊外マンションはオワコンなのか？ -都心タワマン暴騰の日陰で-（１） first appeared on 郊外3LDK LIFE -共働き限界中年リーマンが武蔵浦和に狭い3LDKマンションを買って家族4人で暮らす-.